CAA de MARSEILLE — 3ème chambre
1 octobre 2026
Cartographie jurisprudentielle
Texte de la décision
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société Randlesdown Ltd a demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la réduction, en droits et majorations, des cotisations d'impôt sur les sociétés et de contribution annuelle sur les revenus locatifs auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2017 et 2018 et de prononcer la décharge des cotisations de retenue à la source auxquelles elle a été assujettie au titre des mêmes exercices.
Par un jugement n° 2203493 du 30 janvier 2025, le tribunal administratif de Nice a , d'une part, réduit la cotisation d'impôt sur les sociétés à laquelle la société Randlesdown Ltd a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2018 et les majorations y afférentes à concurrence d'un montant en droits de 12 922 euros, d'autre part, réduit la cotisation de contribution annuelle sur les revenus locatifs à laquelle cette société a été assujettie au titre du même exercice et les majorations y afférentes à concurrence de 1 215 euros en droits et, enfin, rejeté le surplus de sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 28 avril 2025, 6 octobre 2025 et 15 janvier 2026, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique demande à la cour :
1°) d'annuler les articles 1er et 2 du jugement du tribunal administratif de Nice du 30 janvier 2025 ;
2°) de remettre à la charge de la société Randlesdown Ltd les impositions dont le tribunal a prononcé la décharge au titre de l'exercice clos en 2018.
Il soutient que :
- le taux de rendement locatif de 4 % retenu pour évaluer la renonciation à recettes de l'exercice clos en 2018 est justifié par la localisation exceptionnelle, les caractéristiques et les prestations offertes par la villa détenue par la société Randlesdown Ltd, dont la valeur vénale a été réduite au cours de la procédure précontentieuse ;
- le tribunal a validé le taux de rendement de 4 % pour l'exercice 2017, et son jugement est définitif sur ce point ; l'application d'un taux de rendement différent pour les exercices 2017 et 2018 n'apparaît ni cohérent, ni justifié par l'évolution du marché locatif ;
- l'administration était fondée à évaluer la valeur locative par application d'un taux de rendement à la valeur vénale, en l'absence de termes de comparaison pertinents sur le marché locatif pour ce type de biens ;
- le taux de rendement retenu de 4 % a été confirmé par plusieurs décisions jurisprudentielles récentes portant sur des biens situés dans la même zone géographique ; le montant du loyer annuel retenu, soit 123 039 euros, est conforté par le montant annuel moyen des loyers de trois appartements, de qualité inférieure, loués au mois sur la même commune en 2025, rapporté en valeur 2018, soit 120 514 euros ;
- les données chiffrées avancées par la société Randlesdown Ltd en première instance (valeur vénale de 2 776 588 euros et loyer annuel de 74 400 euros) conduisent à un taux de rendement de 3,57 %, proche de celui retenu ; à titre subsidiaire, le taux de 3,57 % peut être substitué à celui de 4 % ;
- les estimations de rendement locatif produites par la société ne sont pas pertinentes, en l'absence de précisions sur les termes de comparaison retenus et les modalités de calcul ;
- en outre, l'appel incident de la société Randlesdown Ltd est irrecevable car portant sur un litige distinct de l'appel principal.
Par des mémoires, enregistrés les 9 juillet et 6 novembre 2025, la société Randlesdown Ltd, représentée par Me Cervoni, conclut au rejet de la requête. Elle demande également, par la voie de l'appel incident, l'annulation du jugement du tribunal administratif de Nice en tant qu'il a rejeté ses conclusions dirigées contre la retenue à la source afférente à l'exercice 2018 et que soit mise à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les éléments nouveaux apportés par le ministre ne permettent pas de justifier du taux de rendement de 4 % ; ce taux est déconnecté des réalités du marché ;
- la superficie du bien retenue est erronée, celle-ci s'élevant à 270,8 m2 au sens de la loi Carrez, s'agissant de trois appartements distincts situés dans un immeuble collectif, et non d'un ensemble unique ;
- selon les estimations d'agences immobilières reconnues, le loyer maximal susceptible d'être retenu est de 74 400 euros ;
- la retenue à la source doit être déchargée en totalité, dès lors qu'elle est domiciliée au Royaume-Uni, membre de l'Union européenne au titre des exercices en litige ; en tout état de cause, le tribunal n'a pas tiré les conséquences de la réduction opérée en matière d'impôt sur les sociétés sur la retenue à la source de l'exercice 2018.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Courbon, présidente assesseure,
- et les conclusions de M. Ury, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. La société Randlesdown Ltd, établie au Royaume-Uni, et dont le capital est détenu par la société fiduciaire italienne Fidor fiduciara Orefici Spa, dont MM. Andrea et Giovanni A... sont actionnaires, exerce une activité d'achat et de location de terrains et de tous biens immobiliers. Elle est propriétaire depuis le 19 août 1992 d'une villa, dénommée " Villa La Nonette " située à Villefranche-sur-Mer (Alpes-Maritimes). Elle a fait l'objet d'un examen de comptabilité qui a porté sur les exercices clos en 2016, 2017 et 2018, à l'issue duquel l'administration a estimé qu'elle avait consenti, au regard du faible montant des produits comptabilisés au titre des locations de cette villa, à une renonciation de recettes constitutive d'un acte anormal de gestion. Elle a, en conséquence, selon la procédure de taxation d'office pour l'exercice clos en 2017 et selon la procédure contradictoire pour l'exercice clos en 2018, rehaussé les résultats imposables de la société Randlesdown Ltd à l'impôt sur les sociétés au titre de ces deux exercices et l'a également assujettie à la contribution annuelle sur les revenus locatifs et à une retenue à la source. Les rectifications ont été réduites après la saisine de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires pour l'exercice 2018 et de la réclamation préalable pour l'exercice 2017. Par un jugement du 30 janvier 2025, le tribunal administratif de Nice a, d'une part, réduit la cotisation d'impôt sur les sociétés à laquelle la société Randlesdown Ltd a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2018 et les majorations y afférentes à concurrence d'un montant en droits de 12 922 euros (article 1er), d'autre part, réduit la cotisation de contribution annuelle sur les revenus locatifs à laquelle cette société a été assujettie au titre du même exercice et les majorations y afférentes à concurrence de 1 215 euros en droits (article 2) et, enfin, rejeté le surplus de sa demande (article 3). Le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique demande l'annulation de ce jugement en tant qu'il a partiellement fait droit à la demande de la société Randlesdown Ltd. Cette dernière, par la voie de l'appel incident, demande l'annulation de ce jugement en tant qu'il a rejeté les conclusions de sa demande dirigées contre la retenue à la source.
Sur l'appel principal du ministre :
2. Aux termes de l'article 206 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : " 1. (...) sont passibles de l'impôt sur les sociétés, quel que soit leur objet, les sociétés anonymes, les sociétés en commandite par actions, les sociétés à responsabilité limitée n'ayant pas opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes (...) et toutes autres personnes morales se livrant à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif ".
3. Il n'est pas contesté que la société Randlesdown Ltd, établie au Royaume-Uni, et qui exerce en France une activité de location immobilière, est imposable en France à l'impôt sur les sociétés.
4. En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l'impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l'entreprise, à l'exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l'acte par lequel une entreprise décide de s'appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Il appartient, en règle générale, à l'administration, qui n'a pas à se prononcer sur l'opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d'établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal.
5. Il résulte de l'instruction que la société Randlesdown Ltd est propriétaire d'un bien immobilier dénommé " Villa La Nonette " situé 11, chemin privé de la Darse à Villefranche-sur-Mer, d'une surface habitable de 300 m2, constitué de onze pièces et divisé en trois appartements répartis sur trois niveaux et proposés à la location saisonnière par l'intermédiaire d'une agence immobilière. Au titre de l'exercice clos en 2017, elle n'a déposé aucune déclaration de résultats et n'a comptabilisé aucun produit tiré de la location de ce bien. Au titre de l'exercice clos en 2018, elle a déclaré des produits à hauteur de 28 800 euros correspondant à deux virements émanant des consorts A..., bénéficiaires économiques de la villa. L'administration a estimé que les loyers ainsi déclarés étaient insuffisants et que la renonciation à recettes en résultant était constitutive d'un acte anormal de gestion. Pour déterminer le montant de cette renonciation à recettes, l'administration a recouru à la méthode de l'appréciation directe par application d'un taux de rendement locatif à la valeur vénale du bien. La valeur vénale du bien, initialement fixée à 3 600 000 euros, a été réduite à 3 075 985 euros. Elle a appliqué à cette valeur un taux de rendement locatif fixé à 4 %, eu égard à la qualité, les caractéristiques et à l'emplacement de la propriété.
6. La société Randlesdown Ltd ne conteste pas l'existence d'une minoration de recettes au titre de l'exercice clos en 2018. S'agissant de la valeur vénale de la villa, l'administration a retenu une surface habitable de 300 m2, ressortant des données référencées par le cadastre et précise que lors d'un précédent contrôle portant sur des exercices antérieurs, une surface de 309 m2 avait été retenue. Si la société Randlesdown Ltd se prévaut d'une surface de seulement 270,80 m2, celle-ci correspond à la surface déterminée selon la loi Carrez des trois appartements figurant dans un diagnostic immobilier réalisé en 2025, postérieurement aux exercices en litige, alors, au demeurant, que devant la commission départementale des impôts directes et des taxes sur le chiffre d'affaires, elle avait produit un relevé de surface faisant état de 353 m2. S'agissant du taux de rendement locatif de 4 %, l'administration rappelle les caractéristiques de la " Villa La Nonette ", notamment son bon état général, confirmé par les photographies produites en cause d'appel, sa superficie, sa vue sur la rade et sa proximité tant des plages que du centre-ville. Elle indique également que ce taux a été validé dans plusieurs décisions jurisprudentielles récentes et fait valoir, afin de le conforter, qu'il correspond à des recettes annuelles de 123 039 euros, montant proche de celui correspondant aux recettes annuelles procurées par la location à l'année de trois appartements de moindre standing situés sur la commune de Villefranche-sur-Mer en 2025, rapportées en valeur 2018, soit 120 514 euros, étant précisé que le rendement locatif d'une location saisonnière telle que pratiquée par la société est plus élevé que celui des locations à l'année. Si la société Randlesdown Ltd se prévaut d'estimations effectuées par deux agences immobilières en 2022 et en 2025 faisant ressortir un rendement annuel maximal de 74 400 euros, ces estimations ne précisent pas la méthode utilisée pour déterminer ce montant et font état de l'absence de parking et de garage, alors que l'acte d'achat de la villa, tout comme les données cadastrales, confirment l'existence d'une dépendance à usage de garage. Enfin, le ministre indique que le montant annuel de loyers de 74 400 euros revendiqué par la société, rapporté à la valeur locative qu'elle invoquait en première instance, correspond à un taux de rendement de 3,54 %, proche de celui appliqué. Dans ces conditions, et contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, l'administration doit être regardée comme justifiant, ainsi qu'il lui incombe, du taux de rendement de 4 % pour l'exercice clos en 2018 et, par suite, de l'insuffisance de recettes qu'elle a réintégrées dans les résultats de la société Randlesdown Ltd.
Sur la fin de non-recevoir opposée à l'appel incident de la société Randlesdown Ltd :
7. Les conclusions de la société Randlesdown Ltd dirigées contre le jugement du tribunal administratif en tant qu'il a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations de retenue à la source auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2017 et 2018, présentées dans son mémoire en défense enregistré le 9 juillet 2025, soit après l'expiration du délai d'appel, constituent des conclusions incidentes. Celles-ci concernent toutefois la retenue à la source, qui est une imposition différente de celles qui font l'objet de l'appel principal du ministre, à savoir l'impôt sur les sociétés et la contribution annuelle sur les revenus locatifs. Par suite, l'appel incident de la société Randlesdown Ltd, qui soulève un litige distinct de celui de l'objet de l'appel principal, est, ainsi que le fait valoir en défense le ministre, irrecevable.
8. Il résulte de tout ce qui précède que le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a réduit les cotisations d'impôt sur les sociétés et de contribution sur les revenus locatifs auxquelles la société Randlesdown Ltd a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2018.
Sur les frais liés au litige :
9. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, au titre des frais liés au litige exposés par la société Randlesdown Ltd.
D E C I D E :
Article 1er : Les articles 1er et 2 du jugement du tribunal administratif de Nice n° 2203493 du 30 janvier 2025 sont annulés.
Article 2 : Les cotisations d'impôt sur les sociétés et de contribution annuelle sur les revenus locatifs afférentes à l'exercice clos en 2018 dont le tribunal administratif a prononcé la décharge sont remises à la charge de la société Randlesdown Ltd.
Article 3 : L'appel incident de la société Randlesdown Ltd et ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetés.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la société Randlesdown Ltd et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique.
Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.
Délibéré après l'audience du 17 septembre 2026, où siégeaient :
- M. Denis Chabert, président,
- Mme Audrey Courbon, présidente assesseure,
- Mme Florence Mastrantuono, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 1er octobre 2026.
2
N° 25MA01111
Procédure contentieuse antérieure :
La société Randlesdown Ltd a demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la réduction, en droits et majorations, des cotisations d'impôt sur les sociétés et de contribution annuelle sur les revenus locatifs auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2017 et 2018 et de prononcer la décharge des cotisations de retenue à la source auxquelles elle a été assujettie au titre des mêmes exercices.
Par un jugement n° 2203493 du 30 janvier 2025, le tribunal administratif de Nice a , d'une part, réduit la cotisation d'impôt sur les sociétés à laquelle la société Randlesdown Ltd a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2018 et les majorations y afférentes à concurrence d'un montant en droits de 12 922 euros, d'autre part, réduit la cotisation de contribution annuelle sur les revenus locatifs à laquelle cette société a été assujettie au titre du même exercice et les majorations y afférentes à concurrence de 1 215 euros en droits et, enfin, rejeté le surplus de sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 28 avril 2025, 6 octobre 2025 et 15 janvier 2026, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique demande à la cour :
1°) d'annuler les articles 1er et 2 du jugement du tribunal administratif de Nice du 30 janvier 2025 ;
2°) de remettre à la charge de la société Randlesdown Ltd les impositions dont le tribunal a prononcé la décharge au titre de l'exercice clos en 2018.
Il soutient que :
- le taux de rendement locatif de 4 % retenu pour évaluer la renonciation à recettes de l'exercice clos en 2018 est justifié par la localisation exceptionnelle, les caractéristiques et les prestations offertes par la villa détenue par la société Randlesdown Ltd, dont la valeur vénale a été réduite au cours de la procédure précontentieuse ;
- le tribunal a validé le taux de rendement de 4 % pour l'exercice 2017, et son jugement est définitif sur ce point ; l'application d'un taux de rendement différent pour les exercices 2017 et 2018 n'apparaît ni cohérent, ni justifié par l'évolution du marché locatif ;
- l'administration était fondée à évaluer la valeur locative par application d'un taux de rendement à la valeur vénale, en l'absence de termes de comparaison pertinents sur le marché locatif pour ce type de biens ;
- le taux de rendement retenu de 4 % a été confirmé par plusieurs décisions jurisprudentielles récentes portant sur des biens situés dans la même zone géographique ; le montant du loyer annuel retenu, soit 123 039 euros, est conforté par le montant annuel moyen des loyers de trois appartements, de qualité inférieure, loués au mois sur la même commune en 2025, rapporté en valeur 2018, soit 120 514 euros ;
- les données chiffrées avancées par la société Randlesdown Ltd en première instance (valeur vénale de 2 776 588 euros et loyer annuel de 74 400 euros) conduisent à un taux de rendement de 3,57 %, proche de celui retenu ; à titre subsidiaire, le taux de 3,57 % peut être substitué à celui de 4 % ;
- les estimations de rendement locatif produites par la société ne sont pas pertinentes, en l'absence de précisions sur les termes de comparaison retenus et les modalités de calcul ;
- en outre, l'appel incident de la société Randlesdown Ltd est irrecevable car portant sur un litige distinct de l'appel principal.
Par des mémoires, enregistrés les 9 juillet et 6 novembre 2025, la société Randlesdown Ltd, représentée par Me Cervoni, conclut au rejet de la requête. Elle demande également, par la voie de l'appel incident, l'annulation du jugement du tribunal administratif de Nice en tant qu'il a rejeté ses conclusions dirigées contre la retenue à la source afférente à l'exercice 2018 et que soit mise à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les éléments nouveaux apportés par le ministre ne permettent pas de justifier du taux de rendement de 4 % ; ce taux est déconnecté des réalités du marché ;
- la superficie du bien retenue est erronée, celle-ci s'élevant à 270,8 m2 au sens de la loi Carrez, s'agissant de trois appartements distincts situés dans un immeuble collectif, et non d'un ensemble unique ;
- selon les estimations d'agences immobilières reconnues, le loyer maximal susceptible d'être retenu est de 74 400 euros ;
- la retenue à la source doit être déchargée en totalité, dès lors qu'elle est domiciliée au Royaume-Uni, membre de l'Union européenne au titre des exercices en litige ; en tout état de cause, le tribunal n'a pas tiré les conséquences de la réduction opérée en matière d'impôt sur les sociétés sur la retenue à la source de l'exercice 2018.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Courbon, présidente assesseure,
- et les conclusions de M. Ury, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. La société Randlesdown Ltd, établie au Royaume-Uni, et dont le capital est détenu par la société fiduciaire italienne Fidor fiduciara Orefici Spa, dont MM. Andrea et Giovanni A... sont actionnaires, exerce une activité d'achat et de location de terrains et de tous biens immobiliers. Elle est propriétaire depuis le 19 août 1992 d'une villa, dénommée " Villa La Nonette " située à Villefranche-sur-Mer (Alpes-Maritimes). Elle a fait l'objet d'un examen de comptabilité qui a porté sur les exercices clos en 2016, 2017 et 2018, à l'issue duquel l'administration a estimé qu'elle avait consenti, au regard du faible montant des produits comptabilisés au titre des locations de cette villa, à une renonciation de recettes constitutive d'un acte anormal de gestion. Elle a, en conséquence, selon la procédure de taxation d'office pour l'exercice clos en 2017 et selon la procédure contradictoire pour l'exercice clos en 2018, rehaussé les résultats imposables de la société Randlesdown Ltd à l'impôt sur les sociétés au titre de ces deux exercices et l'a également assujettie à la contribution annuelle sur les revenus locatifs et à une retenue à la source. Les rectifications ont été réduites après la saisine de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires pour l'exercice 2018 et de la réclamation préalable pour l'exercice 2017. Par un jugement du 30 janvier 2025, le tribunal administratif de Nice a, d'une part, réduit la cotisation d'impôt sur les sociétés à laquelle la société Randlesdown Ltd a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2018 et les majorations y afférentes à concurrence d'un montant en droits de 12 922 euros (article 1er), d'autre part, réduit la cotisation de contribution annuelle sur les revenus locatifs à laquelle cette société a été assujettie au titre du même exercice et les majorations y afférentes à concurrence de 1 215 euros en droits (article 2) et, enfin, rejeté le surplus de sa demande (article 3). Le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique demande l'annulation de ce jugement en tant qu'il a partiellement fait droit à la demande de la société Randlesdown Ltd. Cette dernière, par la voie de l'appel incident, demande l'annulation de ce jugement en tant qu'il a rejeté les conclusions de sa demande dirigées contre la retenue à la source.
Sur l'appel principal du ministre :
2. Aux termes de l'article 206 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : " 1. (...) sont passibles de l'impôt sur les sociétés, quel que soit leur objet, les sociétés anonymes, les sociétés en commandite par actions, les sociétés à responsabilité limitée n'ayant pas opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes (...) et toutes autres personnes morales se livrant à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif ".
3. Il n'est pas contesté que la société Randlesdown Ltd, établie au Royaume-Uni, et qui exerce en France une activité de location immobilière, est imposable en France à l'impôt sur les sociétés.
4. En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l'impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l'entreprise, à l'exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l'acte par lequel une entreprise décide de s'appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Il appartient, en règle générale, à l'administration, qui n'a pas à se prononcer sur l'opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d'établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal.
5. Il résulte de l'instruction que la société Randlesdown Ltd est propriétaire d'un bien immobilier dénommé " Villa La Nonette " situé 11, chemin privé de la Darse à Villefranche-sur-Mer, d'une surface habitable de 300 m2, constitué de onze pièces et divisé en trois appartements répartis sur trois niveaux et proposés à la location saisonnière par l'intermédiaire d'une agence immobilière. Au titre de l'exercice clos en 2017, elle n'a déposé aucune déclaration de résultats et n'a comptabilisé aucun produit tiré de la location de ce bien. Au titre de l'exercice clos en 2018, elle a déclaré des produits à hauteur de 28 800 euros correspondant à deux virements émanant des consorts A..., bénéficiaires économiques de la villa. L'administration a estimé que les loyers ainsi déclarés étaient insuffisants et que la renonciation à recettes en résultant était constitutive d'un acte anormal de gestion. Pour déterminer le montant de cette renonciation à recettes, l'administration a recouru à la méthode de l'appréciation directe par application d'un taux de rendement locatif à la valeur vénale du bien. La valeur vénale du bien, initialement fixée à 3 600 000 euros, a été réduite à 3 075 985 euros. Elle a appliqué à cette valeur un taux de rendement locatif fixé à 4 %, eu égard à la qualité, les caractéristiques et à l'emplacement de la propriété.
6. La société Randlesdown Ltd ne conteste pas l'existence d'une minoration de recettes au titre de l'exercice clos en 2018. S'agissant de la valeur vénale de la villa, l'administration a retenu une surface habitable de 300 m2, ressortant des données référencées par le cadastre et précise que lors d'un précédent contrôle portant sur des exercices antérieurs, une surface de 309 m2 avait été retenue. Si la société Randlesdown Ltd se prévaut d'une surface de seulement 270,80 m2, celle-ci correspond à la surface déterminée selon la loi Carrez des trois appartements figurant dans un diagnostic immobilier réalisé en 2025, postérieurement aux exercices en litige, alors, au demeurant, que devant la commission départementale des impôts directes et des taxes sur le chiffre d'affaires, elle avait produit un relevé de surface faisant état de 353 m2. S'agissant du taux de rendement locatif de 4 %, l'administration rappelle les caractéristiques de la " Villa La Nonette ", notamment son bon état général, confirmé par les photographies produites en cause d'appel, sa superficie, sa vue sur la rade et sa proximité tant des plages que du centre-ville. Elle indique également que ce taux a été validé dans plusieurs décisions jurisprudentielles récentes et fait valoir, afin de le conforter, qu'il correspond à des recettes annuelles de 123 039 euros, montant proche de celui correspondant aux recettes annuelles procurées par la location à l'année de trois appartements de moindre standing situés sur la commune de Villefranche-sur-Mer en 2025, rapportées en valeur 2018, soit 120 514 euros, étant précisé que le rendement locatif d'une location saisonnière telle que pratiquée par la société est plus élevé que celui des locations à l'année. Si la société Randlesdown Ltd se prévaut d'estimations effectuées par deux agences immobilières en 2022 et en 2025 faisant ressortir un rendement annuel maximal de 74 400 euros, ces estimations ne précisent pas la méthode utilisée pour déterminer ce montant et font état de l'absence de parking et de garage, alors que l'acte d'achat de la villa, tout comme les données cadastrales, confirment l'existence d'une dépendance à usage de garage. Enfin, le ministre indique que le montant annuel de loyers de 74 400 euros revendiqué par la société, rapporté à la valeur locative qu'elle invoquait en première instance, correspond à un taux de rendement de 3,54 %, proche de celui appliqué. Dans ces conditions, et contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, l'administration doit être regardée comme justifiant, ainsi qu'il lui incombe, du taux de rendement de 4 % pour l'exercice clos en 2018 et, par suite, de l'insuffisance de recettes qu'elle a réintégrées dans les résultats de la société Randlesdown Ltd.
Sur la fin de non-recevoir opposée à l'appel incident de la société Randlesdown Ltd :
7. Les conclusions de la société Randlesdown Ltd dirigées contre le jugement du tribunal administratif en tant qu'il a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations de retenue à la source auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2017 et 2018, présentées dans son mémoire en défense enregistré le 9 juillet 2025, soit après l'expiration du délai d'appel, constituent des conclusions incidentes. Celles-ci concernent toutefois la retenue à la source, qui est une imposition différente de celles qui font l'objet de l'appel principal du ministre, à savoir l'impôt sur les sociétés et la contribution annuelle sur les revenus locatifs. Par suite, l'appel incident de la société Randlesdown Ltd, qui soulève un litige distinct de celui de l'objet de l'appel principal, est, ainsi que le fait valoir en défense le ministre, irrecevable.
8. Il résulte de tout ce qui précède que le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a réduit les cotisations d'impôt sur les sociétés et de contribution sur les revenus locatifs auxquelles la société Randlesdown Ltd a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2018.
Sur les frais liés au litige :
9. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, au titre des frais liés au litige exposés par la société Randlesdown Ltd.
D E C I D E :
Article 1er : Les articles 1er et 2 du jugement du tribunal administratif de Nice n° 2203493 du 30 janvier 2025 sont annulés.
Article 2 : Les cotisations d'impôt sur les sociétés et de contribution annuelle sur les revenus locatifs afférentes à l'exercice clos en 2018 dont le tribunal administratif a prononcé la décharge sont remises à la charge de la société Randlesdown Ltd.
Article 3 : L'appel incident de la société Randlesdown Ltd et ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetés.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la société Randlesdown Ltd et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique.
Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.
Délibéré après l'audience du 17 septembre 2026, où siégeaient :
- M. Denis Chabert, président,
- Mme Audrey Courbon, présidente assesseure,
- Mme Florence Mastrantuono, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 1er octobre 2026.
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N° 25MA01111
Analyse
Abstrats
- CETAT19-04-02-01-04-082 Contributions et taxes. - Impôts sur les revenus et bénéfices. - Revenus et bénéfices imposables - règles particulières. - Bénéfices industriels et commerciaux. - Détermination du bénéfice net. - Acte anormal de gestion.<br/>