CAA de VERSAILLES — 2ème Chambre
8 octobre 2026
Cartographie jurisprudentielle
Texte de la décision
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 27 juin 2025, le 22 décembre 2025 et le 2 février 2026, la société Auchan Supermarché, représentée par Me Renaux, demande à la cour :
1°) d’annuler l’arrêté du 28 avril 2025 par lequel le maire de la commune d'Arnouville a délivré à la SNC LNC Bérénice un permis de construire deux bâtiments comportant cent quarante logements et sept locaux commerciaux ainsi qu’un parc de stationnement en sous-sol, sur un terrain situé 11 bis rue Jean Jaurès et 17/21 rue Albert Lefèbvre à Arnouville, en tant qu’il vaut autorisation d’exploitation commerciale ;
2°) de mettre à la charge de l’État et de la société LNC Bérénice la somme de 5 000 euros chacun au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
• sa requête est recevable ; elle dispose d’un intérêt pour agir dès lors qu’elle exploite un supermarché sur le territoire de la même commune, situé à une distance de 4 minutes du projet alors que la zone de chalandise a été délimitée sur la base d’un trajet de l’ordre de 5 minutes et inclut des centres commerciaux plus éloignés que le sien ; la délimitation de la zone de chalandise adoptée est dépourvue de sincérité dès lors qu’elle ne suit ni les limites communales ni les axes de circulation ; la CNAC a d’ailleurs reconnu son intérêt pour agir ; en tout état de cause, sa zone de chalandise recoupe intégralement celle du projet, lequel aura une incidence significative sur son activité alors qu’elle réalise plus de 65% de son chiffre d’affaires auprès de la clientèle domiciliée à Arnouville ;
• il n’est pas établi que le signataire de l’arrêté attaqué était titulaire d’une délégation de signature régulière ;
• l’arrêté a été pris au terme d’une procédure irrégulière en l’absence des auditions requises par les dispositions de l’article L. 751-2 du code de commerce préalablement à l’avis de la commission départementale d’aménagement commercial ; l’avis de la commission nationale, qui n’a pas auditionné les personnes concernées, n’a pas permis de régulariser ce vice ayant nécessairement eu une influence sur le sens de la décision dès lors que les membres de la commission ont été privés d’informations sur le contexte économique local ;
• l’autorisation d’exploitation commerciale a été délivrée sur la base d’un dossier de demande incomplet dès lors que l’analyse d’impact s’appuie sur une délimitation irrégulière de la zone de chalandise ; l’analyse ne comporte pas les éléments justifiant la délimitation de cette zone en méconnaissance des dispositions combinées des articles L. 752-6 et R. 752-6 du code de commerce ; l’analyse d’impact se borne à recenser des friches sans évoquer la possibilité de les reconvertir, en méconnaissance de l’article L. 752-6 du code de commerce ; elle n’apporte aucun élément sur les caractéristiques et la localisation des locaux vacants en centre-ville ni sur le risque que le magasin Migros existant devienne une friche commerciale ;
• l’avis de la CNAC est entaché d’erreur de droit et d’erreur d’appréciation quant aux effets du projet sur l’objectif d’aménagement du territoire ; la seule circonstance qu’il s’inscrit dans le cadre d’une orientation d’aménagement et de programmation (OAP) ne permet pas de considérer qu’il remplit le critère visé à l’article L. 751-6 I e du code de commerce ; il n’est pas justifié que l’implantation d’un supermarché de 999 m2 de vente de détail de produits alimentaires présenterait un intérêt particulier en termes de complémentarité ou de diversification de l’offre alors qu’aucun détail n’est fourni sur le nom et le positionnement de l’enseigne et que de nombreux commerces de même nature sont déjà présents à proximité ; les centres-villes de la zone de chalandise montrent des signes de fragilité, traduisant un déclin commercial avéré ; le projet est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, les communes d’Arnouville et Gonesse bénéficient du programme « Action cœur de ville » et l’agglomération a mis en place une stratégie de dynamisation des commerces de proximité, incompatible avec le projet ; il est susceptible d’entrainer la création d’une friche commerciale au sein du tissu urbain et ne répond pas à l’objectif de consommation économe des sols ; il prévoit une augmentation de plus de 10% de la fréquentation de la rue Jean Jaurès, de nature à affecter les réserves de capacité des axes de desserte du site ; les accès routiers au site, qui ne prévoient pas de séparation entre les véhicules particuliers et les véhicules de livraison, sont insuffisamment sécurisés ;
• l’avis de la CNAC est entaché d’erreur d’appréciation quant aux effets du projet sur l’objectif de développement durable dès lors que le projet, qui ne recourt pas à un dispositif de production d’énergie renouvelable, ni ne met à disposition de ses clients des bornes de recharge pour véhicules électriques, ne présente pas une qualité environnementale suffisante ; aucune information n’est fournie quant à la dépollution du site ; la commission n’a pas été en mesure d’apprécier l’insertion architecturale du projet dans son environnement ; elle a retenu à tort que le projet réduisait le taux d’artificialisation du site ; la réduction de la surface imperméabilisée du site, qui ne concerne pas les espaces de stationnement et de circulation, est insuffisante ; l’aménagement paysager, qui porte sur une surface de seulement 16% d’espaces verts, incluant seize arbres en terre et huit en pot, est insuffisant.
Par un mémoire en défense, enregistré le 5 août 2025, la commune d'Arnouville, représentée par Me Petit, déclare s’en remettre à la sagesse de la cour.
Elle fait valoir que :
• le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’acte manque en fait ;
• le maire se trouvait en situation de compétence liée pour délivrer l’autorisation d’exploitation commerciale suite à l’avis favorable de la CNAC ;
Par des mémoires en défense, enregistrés le 5 septembre 2025, le 15 janvier 2026 et le 23 février 2026, ce dernier mémoire n’ayant pas été communiqué, la société LNC Bérénice, représentée par Me Camus, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 6 000 euros soit mise à la charge de la société Auchan Supermarché au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
• la société requérante est dépourvue d’intérêt à agir à l’encontre de la décision attaquée ; la circonstance que la CNAC a statué sur son recours préalable ne saurait justifier à elle seule de l’existence d’un tel intérêt ; la zone de chalandise retenue, déterminée par un cabinet indépendant selon les critères définis par l’article R. 752-3 du code de commerce, n’inclut pas l’IRIS de la commune d'Arnouville dans lequel se trouve le supermarché Auchan ; ce dernier n’est pas desservi par le même axe routier, il se situe au sud de la RD208, laquelle constitue une barrière physique et psychologique ; la société requérante n’apporte aucun élément de nature à démontrer que le projet est susceptible d’avoir une incidence négative sur son activité alors qu’il s’inscrit dans un projet de renouvellement urbain et tend à répondre aux besoins d’hyper-proximité des habitants ;
• le moyen tiré du vice de procédure est inopérant dès lors que l’avis de la CNAC s’est substitué à celui de la CDAC ;
• les autres moyens soulevés ne sont pas fondés.
La requête a été communiquée à la commission nationale d’aménagement commercial (CNAC) qui n’a pas produit d’observation mais qui a produit des pièces au dossier.
Par ordonnance du 2 février 2026, la clôture d'instruction a été fixée en dernier lieu au 24 février 2026.
Par un courrier du 17 septembre 2026, les parties ont été invitées, en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, à présenter à la cour leurs observations dans l’hypothèse où, en application de ces dispositions, la cour déciderait de surseoir à statuer en vue de la régularisation du permis de construire en litige après avoir retenu le moyen tiré de ce que la zone de chalandise du projet n’a pas été correctement justifiée et définie au regard des critères fixés par l’article R. 752-3 du code de commerce.
La société LNC Bérénice a présenté ses observations par un mémoire enregistré le 21 septembre 2026.
La société Auchan Supermarché a présenté ses observations par un mémoire enregistré le 22 septembre 2026.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de commerce ;
- le code de l’urbanisme ;
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Maitre, premier conseiller,
- les conclusions de M. Frémont, rapporteur public,
- et les observations de Me De Cirugeda, pour la société Auchan, de Me Masson, pour la commune d’Arnouville et de Me Cassard, pour la société LNC Bérénice.
Considérant ce qui suit :
1. La société LNC Bérénice a déposé, le 6 mai 2024, une demande de permis de construire portant sur la démolition de bâtiments existants et la réalisation de deux nouveaux bâtiments comportant cent quarante logements et sept locaux commerciaux ainsi qu’un parc de stationnement en sous-sol, sur un ensemble de parcelles cadastrées AC 530 et 531, situées 11 bis rue Jean Jaurès et 17/21 rue Albert Lefèbvre à Arnouville. Ce projet, qui a vocation à se substituer, en partie, à un centre commercial existant d’une surface de vente de 1185 m2 pour le porter à une surface de vente 3015 m2, a reçu un avis favorable de la commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) du Val-d’Oise le 30 octobre 2024. Saisi d’un recours administratif préalable obligatoire par la société Auchan supermarché, la commission nationale d’aménagement commercial (CNAC) a rendu un avis favorable le 21 février 2025. Par un arrêté du 28 avril 2025, le maire de la commune d’Arnouville a délivré le permis de construire sollicité par la société LNC Bérénice. Par la présente requête, la société Auchan supermarché demande à la cour d’annuler cet arrêté en tant qu’il vaut autorisation d’exploitation commerciale.
Sur la recevabilité de la requête :
2. Aux termes de l’article L. 752-17 du code de commerce : « I.-Conformément à l'article L. 425-4 du code de l'urbanisme, le demandeur, le représentant de l'Etat dans le département, tout membre de la commission départementale d'aménagement commercial, tout professionnel dont l'activité, exercée dans les limites de la zone de chalandise définie pour chaque projet, est susceptible d'être affectée par le projet ou toute association les représentant peuvent, dans le délai d'un mois, introduire un recours devant la Commission nationale d'aménagement commercial contre l'avis de la commission départementale d'aménagement commercial.(…) »
3. Tout professionnel dont l’activité, exercée dans les limites de la zone de chalandise d’un projet, est susceptible d’être affectée par celui-ci, a intérêt à former un recours devant la CNAC contre l’autorisation donnée à ce projet par la commission départementale ainsi que, le cas échéant, un recours contentieux. S’il en va ainsi lorsque le professionnel requérant est implanté dans la zone de chalandise du projet, un tel intérêt peut également résulter soit de ce que le territoire sur lequel il exploite un commerce aurait dû, au regard des critères fixés à l’article R. 752-3 du code de commerce, être inclus dans cette zone de chalandise, son activité étant ainsi susceptible d’être affectée par ce projet, soit de ce que, alors même que le professionnel requérant n’est pas implanté dans la zone de chalandise du projet, ce dernier est susceptible, en raison du chevauchement de sa zone de chalandise et de celle de l’activité commerciale du requérant, d’avoir sur cette activité une incidence significative.
4. Aux termes de l’article R. 752-3 du code de commerce : « Pour l'application du présent titre, constitue la zone de chalandise d'un équipement faisant l'objet d'une demande d'autorisation d'exploitation commerciale l'aire géographique au sein de laquelle cet équipement exerce une attraction sur la clientèle. Elle est délimitée en tenant compte notamment de la nature et de la taille de l'équipement envisagé, des temps de déplacement nécessaires pour y accéder, de la présence d'éventuelles barrières géographiques ou psychologiques et de la localisation et du pouvoir d'attraction des équipements commerciaux existants ». La zone de chalandise de l’équipement commercial faisant l’objet d’une demande d'autorisation, qui correspond à la zone d’attraction que cet équipement est susceptible, dans sa globalité, d'exercer sur la clientèle, est délimitée en tenant compte notamment des conditions d’accès au site d’implantation du projet et des temps de déplacement nécessaires pour y accéder. L’inventaire des équipements commerciaux ou artisanaux de la zone de chalandise ainsi délimitée est effectué en retenant l’ensemble de ceux qui relèvent du même secteur d’activité que celui du projet.
5. A l’appui de sa demande d’autorisation d’exploitation commerciale, la société pétitionnaire a délimité une zone de chalandise intégrant des territoires situés à un maximum de 5 minutes de temps de trajet en voiture et 20 minutes à pied tout en excluant des secteurs situés dans l’isochrone ainsi définie en raison de la présence d’enseignes alimentaires susceptibles d’offrir des alternatives au consommateur. La zone de chalandise ainsi définie comprend quatre quartiers ou « îlots regroupés pour l’information statistique » (IRIS) de la commune d’Arnouville et, trois quartiers de la commune de Gonesse, regroupant une population totale de 17 978 habitants.
6. D’une part, le projet ne porte pas sur la seule création d’un nouveau magasin à prédominance alimentaire mais sur l’extension d’un ensemble commercial comprenant deux moyennes surfaces alimentaires d’une surface cumulée de 1 467m2, une moyenne surface d’équipement de la maison de 437 m2, ainsi que cinq boutiques dont un SPA pour une surface totale de vente de 3 015 m2, auxquelles s’ajoutent des surfaces commerciales non soumises à autorisation, en l’espèce, deux restaurants et une station de lavage auto. Il ressort en outre des propres écritures de la société LNC Bérénice que, si le projet ne vise pas à étendre l’aire d’attraction de l’ensemble commercial actuel mais entend répondre à un besoin d’hyper-proximité, près de 60% de la clientèle est toutefois susceptible d’utiliser un véhicule. En outre, le site du projet est desservi directement par des axes routiers importants depuis les communes d’Arnouville, de Villiers-le-Bel et de Gonesse tandis que le dossier n’identifie comme barrières psychologiques et géographiques que la ligne de RER située au nord-ouest ainsi que des zones agricoles et naturelles, particulièrement éloignées du site du projet. Enfin, il ressort des pièces du dossier que l’enseigne qui doit s’installer dans la moyenne surface à prédominance alimentaire d’une surface de 999 m2 n’était pas connue à la date de la décision attaquée, mais que la société pétitionnaire s’est engagée à retenir, à la demande de la commune d'Arnouville et en concertation avec elle, une enseigne « qualitative », susceptible d’attirer une clientèle nouvelle compte tenu de l’offre existante dans le secteur. Or, le dossier de demande, qui ne comporte notamment aucune donnée relative à la zone de chalandise actuelle de l’équipement commercial, ne justifie pas suffisamment des raisons pour lesquelles il a retenu un temps de trajet en voiture particulièrement restreint au regard de l’importance et des caractéristiques de l’ensemble commercial projeté.
7. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que la zone de chalandise définie exclut notamment l’IRIS « Condos » situé sur la commune d’Arnouville et dans lequel est situé un supermarché Auchan, ainsi que l’IRIS « Chaumettes » situé à Villiers-le-Bel et dans lequel est situé un supermarché Aldi alors même que ces IRIS sont accessibles à moins de 5 minutes en voiture et moins de 20 minutes à pied du projet. Si la société pétitionnaire fait valoir que la présence de ces supermarchés constitue une barrière psychologique pour la clientèle, elle n’en justifie pas. En particulier, il ne ressort pas des pièces du dossier que le supermarché Auchan, situé sur la même commune et présentant une surface de vente de 1393 m2 et des caractéristiques similaires à celles du projet s’agissant des seules surfaces à prédominance alimentaire, exercerait un pouvoir d’attraction tel qu’il ferait nécessairement obstacle à ce que les habitants d’Arnouville situés au sud de la RD 208 entrent dans la zone de chalandise du projet. En outre, il ne ressort d’aucune pièce que la présence de cette voie traversant la commune d’Arnouville serait susceptible de créer une barrière psychologique ou géographique pour la clientèle.
8. Il résulte de ce qui précède que la société Auchan Supermarché est fondée à soutenir que son équipement situé à Arnouville aurait dû, au regard des critères fixés à l’article R. 752-3 du code de commerce, être incluse dans la zone de chalandise du projet.
9. Au surplus, il ressort des pièces produites par la société requérante que la zone de chalandise du supermarché Auchan d’Arnouville inclut intégralement la zone de chalandise définie pour le projet et que cet équipement réalise son chiffre d’affaires à plus de 65 % auprès de clients résidants à Arnouville et près de 7 % auprès de clients résidants à Gonesse d’après les données des clients titulaires d’une carte de fidélité. Le projet est ainsi susceptible d’avoir une incidence significative sur l'activité de la société Auchan Supermarché, laquelle doit s’analyser à l’échelle du seul établissement concerné.
10. Il résulte de tout ce qui précède que la société LNC Bérénice n’est pas fondée à soutenir que la société Auchan Supermarché ne disposerait pas d’un intérêt suffisant pour solliciter l’annulation de l’arrêté du 28 avril 2025 en tant qu’il vaut autorisation d’exploitation commerciale et la fin de non-recevoir soulevée en ce sens doit ainsi être écartée.
Sur la légalité de l’arrêté du 28 avril 2025 :
En ce qui concerne la légalité externe :
11. En premier lieu, par un arrêté du 4 juin 2020, le maire de la commune d'Arnouville a délégué à M. I..., cinquième adjoint, signataire de l’arrêté attaqué, les fonctions dévolues au maire en matière d’urbanisme et d’aménagement et l’a expressément autorisé à signer « tous les documents relatifs à ces domaines de compétence ». Cet arrêté, notifié à l’intéressé le 8 juin 2020 et transmis au contrôle de légalité le 9 juin 2020 est revêtu de mentions certifiant son caractère exécutoire par le maire en application des dispositions de l’article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales, lesquelles font foi jusqu’à preuve contraire. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté attaqué doit être écarté comme manquant en fait.
12. En deuxième lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 751-2 du code de commerce « I.-La commission départementale d'aménagement commercial est présidée par le préfet. Elle auditionne pour tout projet nouveau la personne chargée d'animer le commerce de centre-ville au nom de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, l'agence du commerce et les associations de commerçants de la commune d'implantation et des communes limitrophes lorsqu'elles existent. Elle informe les maires des communes limitrophes à la commune d'implantation, dès leur enregistrement, des demandes d'autorisation d'exploitation commerciale. Elle en informe également, le cas échéant, l'organe exécutif des collectivités territoriales frontalières ou de leurs groupements compétents en matière d'aménagement commercial. (…) ». Aux termes de l’article R. 752-14 du même code : « La commission entend le demandeur. Elle peut également entendre, à son initiative ou sur demande écrite au secrétariat de la commission, toute personne dont l’avis présente un intérêt pour l’examen de la demande dont elle est saisie. / Lorsqu'elle examine la première demande d’autorisation d’exploitation commerciale sollicitée pour un projet, sauf procédure fixée à l’article L. 752-4, la commission départementale entend également les personnes mentionnées au I de l’article L. 751-2, dans la limite de deux associations par commune. / (…) ». D’autre part, aux termes de l’article L. 752-17 de ce code : « I.- Conformément à l'article L. 425-4 du code de l’urbanisme, le demandeur, le représentant de l’Etat dans le département, tout membre de la commission départementale d’aménagement commercial, tout professionnel dont l’activité, exercée dans les limites de la zone de chalandise définie pour chaque projet, est susceptible d’être affectée par le projet ou toute association les représentants peuvent, dans le délai d’un mois, introduire un recours devant la Commission nationale d’aménagement commercial contre l’avis de la commission départementale d’aménagement commercial (…) La Commission nationale d’aménagement commercial émet un avis sur la conformité du projet aux critères énoncés à l’article L. 752-6 du présent code, qui se substitue à celui de la commission départementale (…) A peine d’irrecevabilité, la saisine de la commission nationale est un préalable obligatoire au recours contentieux (…) ». Enfin, aux termes de l’article R. 752-36 de ce code : « La commission nationale peut recevoir des contributions écrites. / La commission nationale entend toute personne qui en fait la demande écrite au secrétariat, en justifiant les motifs de son audition, au moins cinq jours avant la réunion. / Sont dispensés de justifier les motifs de leur audition : l’auteur du recours devant la commission nationale, le demandeur, le membre de la commission départementale d’aménagement commercial mentionné au deuxième alinéa de l’article L. 752-19, le maire de la commune d’implantation, le président de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont est membre la commune d’implantation et le président de l’établissement public compétent en matière de schéma de cohérence territoriale dont est membre la commune d’implantation. / La commission nationale peut entendre toute autre personne qu’elle juge utile de consulter. Elle peut entendre en deux groupes distincts les personnes défavorables et favorables au projet ».
13. Il est constant en l’espèce que l’association des commerçants et artisans d’Arnouville-lès-Gonesse n’a pas été invitée à présenter ses observations par la CDAC du Val d’Oise et que l’avis de cette commission a ainsi été rendu au terme d’une procédure irrégulière. Il résulte toutefois des dispositions précitées de l’article L. 752-17 du code de commerce que dans le cadre du recours administratif préalable obligatoire devant la CNAC, la procédure suivie devant cette commission et l’avis qu’elle rend se substituent entièrement à la procédure suivie devant la CDAC. Compte tenu de l’indépendance des procédures suivies devant ces deux commissions, lesquelles comportent chacune des garanties attachées à l’instruction des dossiers, et notamment la possibilité pour la CNAC d’entendre toute personne qu’elle juge utile de consulter, la société requérante ne peut utilement soutenir que l’avis qu’elle estime insuffisamment éclairé de la CDAC aurait des conséquences sur la validité de l’avis de la CNAC et ce moyen doit être écarté.
En ce qui concerne la légalité interne :
S’agissant du contenu du dossier de demande d’autorisation :
14. Aux termes de l'article L. 752-6 du code de commerce : « (…) III.-La commission se prononce au vu d'une analyse d'impact du projet, produite par le demandeur à l'appui de sa demande d'autorisation. Réalisée par un organisme indépendant habilité par le représentant de l'Etat dans le département, cette analyse évalue les effets du projet sur l'animation et le développement économique du centre-ville de la commune d'implantation, des communes limitrophes et de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont la commune d'implantation est membre, ainsi que sur l'emploi, en s'appuyant notamment sur l'évolution démographique, le taux de vacance commerciale et l'offre de mètres carrés commerciaux déjà existants dans la zone de chalandise pertinente, en tenant compte des échanges pendulaires journaliers et, le cas échéant, saisonniers, entre les territoires. IV.-Le demandeur d'une autorisation d'exploitation commerciale doit démontrer, dans l'analyse d'impact mentionnée au III, qu'aucune friche existante en centre-ville ne permet l'accueil du projet envisagé. En l'absence d'une telle friche, il doit démontrer qu'aucune friche existante en périphérie ne permet l'accueil du projet envisagé. (…) ».
15. La circonstance que le dossier de demande ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de commerce, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé, en tant qu’il vaut autorisation d’exploitation commerciale, que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
Quant à la détermination de la zone de chalandise :
16. Pour les mêmes motifs que ceux exposés aux points 4 à 7 du présent arrêt, la société Auchan Supermarché est fondée à soutenir que la zone de chalandise du projet n’ayant pas été correctement justifiée et définie au regard des critères fixés par l’article R. 752-3 du code de commerce, le dossier présenté à l’appui de la demande présentée par la société LNC Bérénice comportait des insuffisances.
17. La délimitation retenue par la société pétitionnaire a notamment eu pour effet d’exclure de la zone de chalandise les supermarchés Auchan d’Arnouville et Aldi de Villiers-le-Bel, lesquels n’ont d’ailleurs pas été recensés dans l’analyse d’impact au titre des pôles commerciaux susceptibles d’exercer une influence significative sur la zone de chalandise, ni même au titre des principaux pôles commerciaux situés à proximité de cette zone, ni pris en compte par la CNAC dans son analyse de l’environnement commercial de la zone de chalandise ainsi que cela ressort du rapport d’instruction. Dans ces circonstances, les insuffisances entachant la délimitation de la zone de chalandise dans le dossier produit par la société pétitionnaire ont conduit la commission nationale d’aménagement commercial à se prononcer sur la demande d’autorisation dont elle était saisie à partir de données incomplètes ou inexactes et ont nécessairement été de nature à fausser son appréciation sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
Quant au recensement des friches :
18. Les dispositions du IV de l'article L. 752-6, relatives à l'existence d'une friche en centre-ville ou en périphérie, ont pour seul objet d'instituer un critère supplémentaire permettant d'évaluer si, compte tenu des autres critères, le projet compromet la réalisation des objectifs énoncés par la loi. Ces dispositions n'ont pas pour effet d'interdire toute délivrance d'une autorisation au seul motif qu'une telle friche existerait.
19. L’analyse d’impact produite par la société pétitionnaire comporte un recensement exhaustif des 19 sites industriels et d’activités de service dont l’activité est terminée répertoriés sur la base BASIAS ainsi que des 23 locaux commerciaux vacants existants dans la zone de chalandise déterminée mais ne justifie pas de ce qu’aucune de ces friches permettrait l'accueil du projet. Toutefois, ainsi que l’a relevé la CNAC, le projet porte sur la restructuration d’un centre commercial existant et vieillissant, par démolition d’une partie des locaux, transfert et extension des activités commerciales sur le même terrain d’assiette, dans de nouveaux bâtiments devant également accueillir 140 logements. Il s’inscrit dans le cadre d’une orientation d’aménagement et de programmation (OAP) définie au plan local d’urbanisme de la commune d'Arnouville ayant notamment pour objectif de renouveler le tissu urbain existant par la création de logements et la réinstallation de l’activité commerciale, sur une zone située en centre-ville, dans une zone urbaine dense. Il ne ressort par ailleurs pas des pièces du dossier que le projet serait susceptible de conduire la partie non réhabilitée du centre commercial à devenir une friche, l’enseigne « Migros » pouvant continuer son activité dans les mêmes conditions. Par suite, l’insuffisance de l’analyse d’impact quant à la possibilité de réutiliser des friches existantes, qui, ainsi que le fait valoir la société Auchan Supermarché a pour objet de s’assurer que les projets ne conduiront pas à une dévitalisation des centres-villes, n’a pas été, en l’espèce, de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. Par conséquent, ce moyen doit être écarté.
S’agissant des erreurs de droit et d’appréciation affectant l’avis de la commission nationale d’aménagement commercial :
20. Aux termes de l’article L. 750-1 du code de commerce : « Les implantations, extensions, transferts d'activités existantes et changements de secteur d'activité d'entreprises commerciales et artisanales doivent répondre aux exigences d'aménagement du territoire, de la protection de l'environnement et de la qualité de l'urbanisme. Ils doivent en particulier contribuer au maintien des activités dans les zones rurales et de montagne ainsi qu'au rééquilibrage des agglomérations par le développement des activités en centre-ville et dans les zones de dynamisation urbaine. (…) ». Aux termes de l’article L. 752-6 du même code : « I.-L'autorisation d'exploitation commerciale mentionnée à l'article L. 752-1 est compatible avec le document d'orientation et d'objectifs des schémas de cohérence territoriale ou, le cas échéant, avec les orientations d'aménagement et de programmation des plans locaux d'urbanisme intercommunaux comportant les dispositions prévues au deuxième alinéa de l'article L. 151-6 du code de l'urbanisme. / La commission départementale d'aménagement commercial prend en considération :/ 1° En matière d'aménagement du territoire : / a) La localisation du projet et son intégration urbaine ; / b) La consommation économe de l'espace, notamment en termes de stationnement ; /c) L'effet sur l'animation de la vie urbaine, rurale et dans les zones de montagne et du littoral ; /d) L'effet du projet sur les flux de transports et son accessibilité par les transports collectifs et les modes de déplacement les plus économes en émission de dioxyde de carbone ; / e) La contribution du projet à la préservation ou à la revitalisation du tissu commercial du centre-ville de la commune d'implantation, des communes limitrophes et de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont la commune d'implantation est membre ; / f) Les coûts indirects supportés par la collectivité en matière notamment d'infrastructures et de transports ; / 2° En matière de développement durable : / a) La qualité environnementale du projet, notamment du point de vue de la performance énergétique et des émissions de gaz à effet de serre par anticipation du bilan prévu aux 1° et 2° du I de l'article L. 229-25 du code de l'environnement, du recours le plus large qui soit aux énergies renouvelables et à l'emploi de matériaux ou procédés éco-responsables, de la gestion des eaux pluviales, de l'imperméabilisation des sols et de la préservation de l'environnement ; / b) L'insertion paysagère et architecturale du projet, notamment par l'utilisation de matériaux caractéristiques des filières de production locales ; / c) Les nuisances de toute nature que le projet est susceptible de générer au détriment de son environnement proche. / Les a et b du présent 2° s'appliquent également aux bâtiments existants s'agissant des projets mentionnés au 2° de l'article L. 752-1 ; ».
21. Il résulte de ces dispositions combinées que l’autorisation d’aménagement commercial ne peut être refusée que si, eu égard à ses effets, le projet contesté compromet la réalisation des objectifs énoncés par la loi. Il appartient aux commissions d’aménagement commercial, lorsqu’elles statuent sur les dossiers de demande d’autorisation, d’apprécier la conformité du projet à ces objectifs, au vu des critères d’évaluation mentionnés à l’article L. 752-6 du code de commerce.
Quant à l’objectif d’aménagement du territoire :
22. En premier lieu, en relevant que le projet « s’inscrit dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain prévu par l’orientation d’aménagement et de programmation sectorielle Jean Jaurès/Albert Lefebvre » et qu’il est « compatible avec le schéma de cohérence territoriale de la communauté d’agglomération Roissy-Pays de France » pour en déduire qu’il « contribuera à la revitalisation d’un quartier urbain », la CNAC, qui a apprécié le respect de l’objectif d’aménagement du territoire au regard du critère de « localisation du projet et son intégration urbaine » prévu au a du I de l’article L. 752-6 du code de commerce, n’a pas entaché son avis d’erreur de droit. En outre, il est constant que le projet est compatible avec les orientations du SCOT de la communauté d’agglomération Roissy-Pays de France, lesquelles préconisent, pour les centres-villes, de favoriser le maintien et le renforcement des linéaires commerciaux diversifiés dans un tissu urbain mixte en préservant, voire en développant, leur accessibilité. En outre, il s’inscrit pleinement dans les objectifs de l’OAP n°3 inscrite au règlement du plan local d’urbanisme de la commune d'Arnouville, laquelle porte essentiellement sur l’emprise foncière de l’équipement commercial existant et prévoit notamment l’accueil d’un programme de 140 logements et la réinstallation de l’activité commerciale existante en front de rue avec maintien « a minima » d’une superficie identique à l’existant. Par suite, l’avis de la CNAC sur ce point n’est pas entaché d’erreur d’appréciation.
23. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier que le projet, qui est situé au sein d’un quartier prioritaire politique de la ville, à proximité immédiate de la gare RER et au sein du pôle commercial « Jean Jaurès », s’inscrit pleinement dans la zone urbaine et le tissu commercial du centre-ville de la commune d’Arnouville. Contrairement à ce que soutient la société Auchan Supermarché, il ne ressort pas des pièces du dossier que le commerce de centre-ville présenterait des signes particuliers de fragilité alors qu’il n’est pas contesté que le taux de vacance commerciale de 9,3% y est inférieur à la moyenne nationale. Le projet, de nature mixte, qui associe l’habitat au commerce de proximité, et vise à la réhabilitation d’une emprise foncière de plus de 7 000 m2 et la réinstallation des commerces en front de rue, s’inscrit dans l’objectif de dynamisation des centres-villes, porté notamment par le programme « Action Cœur de ville » et les opérations de revitalisation des territoires (ORT), auxquels adhère la commune d'Arnouville. Par suite, alors même que le nom et le positionnement commercial de la moyenne surface alimentaire et de deux boutiques du projet ne sont pas déterminés, le pétitionnaire s’étant engagé à choisir une enseigne « qualitative » en concertation avec la commune d’Arnouville, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet serait de nature à nuire à l’animation de la vie urbaine ou à la préservation ou à la revitalisation du tissu commercial du centre-ville. Par conséquent, les moyens tirés de l’erreur d’appréciation commise par la CNAC sur l’application de ces critères et sur l’appréciation des besoins du territoire doivent, en tout état de cause, être écartés.
24. En troisième lieu, il ressort des pièces du dossier que le projet porte sur la densification d’une emprise foncière intégralement artificialisée par la réalisation de logements au-dessus des espaces commerciaux et de l’intégralité du stationnement en sous-terrain. Il ne ressort d’aucune pièce du dossier que le supermarché à l’enseigne « Migros » dont les locaux ne sont pas intégrés au projet de réhabilitation, serait susceptible de devenir une friche alors qu’il n’est pas contesté que ce magasin a récemment obtenu une autorisation d’urbanisme pour rénover sa façade. Dans ces conditions, la société Auchan Supermarché n’est pas fondée à soutenir que la CNAC aurait entaché son évaluation du critère tenant à la consommation économe de l'espace, notamment en termes de stationnement, d’une erreur d’appréciation.
25. En quatrième lieu, la société Auchan Supermarché ne remet pas sérieusement en cause l’étude de trafic réalisée par la société pétitionnaire à l’appui de sa demande, laquelle conclut, au terme d’une analyse détaillée, à l’absence d’impact significatif du projet sur les conditions de circulation automobile. Contrairement à ce que soutient la société requérante, le projet prévoit la réalisation d’un accès et d’un espace dédié aux livraisons, distinct de l’accès réservé à la clientèle, lequel ne présente aucune dangerosité particulière, tandis que les piétons disposeront de plusieurs accès directs aux logements et aux différents commerces depuis la voie publique. Dans ces conditions, la société Auchan Supermarché n’est pas fondée à soutenir que la CNAC aurait entaché son avis d’une erreur d’appréciation en considérant que « l’augmentation du trafic automobile générée par le projet global n’excédera pas les capacités de réserve sur les axes desservant le site » et que ce dernier est « facilement accessible aux piétons en toute sécurité ».
Quant à l’objectif de développement durable :
26. En premier lieu, le projet prévoit la démolition intégrale des constructions vétustes existantes sur le terrain d’assiette et leur remplacement par des constructions aux normes thermiques actuelles, avec un faible indice de compacité garantissant une bonne performance bioclimatique et une bonne isolation thermique, un chauffage et une production d’eau chaude mutualisée à très haute performance énergétique et un pilotage intelligent via une gestion technique du bâtiment. Contrairement à ce que soutient la société Auchan Supermarché, il prévoit également l’équipement pour la recharge des véhicules électriques de toutes les places de stationnement du programme de logement ainsi que la création de sept bornes de recharges pour le programme commercial. Le dossier de demande précise que les matériaux utilisés seront sélectionnés sur la base d’une labellisation écologique, notamment un béton à impact réduit et des charpentes en bois certifié. Si le projet ne prévoit pas la réalisation d’équipements de production d’énergie renouvelable, notamment solaires, le pétitionnaire a opté pour la réalisation d’une toiture intégralement végétalisée. En outre, si le ministre en charge de l’urbanisme a déploré l’absence d’ombrière photovoltaïque, le seul parking extérieur susceptible d’accueillir un tel équipement est situé en dehors du terrain d’assiette du projet, dans la partie de l’équipement commercial non concernée par le projet. Dans ces conditions, la société Auchan Supermarché n’est pas fondée à soutenir que la CNAC aurait entaché son évaluation du critère tenant à la qualité environnementale du projet d’une erreur d’appréciation.
27. En deuxième lieu, le moyen tiré de ce que la CNAC n’a pas été en mesure d’apprécier l’insertion architecturale du projet dans son environnement au vu des pièces insuffisantes produites par la société pétitionnaire doit être écarté comme manquant en fait, le dossier de demande présentant de manière précise l’environnement architectural et paysager du projet ainsi que l’état existant et projeté du site.
28. En troisième lieu, la société Auchan Supermarché ne peut utilement soutenir que la société pétitionnaire ne démontre pas avoir réalisé un diagnostic portant sur la gestion des déchets issus de la démolition conformément aux articles R.111-43 et suivants du code de la construction et de l’habitation, la réalisation de cette obligation réglementaire relevant de la phase d’exécution de l’arrêté attaqué.
29. En quatrième lieu, il ressort des pièces du dossier que l’emprise totale de l’équipement commercial existant, d’une surface de 13 662 m2, qui comporte des constructions et des espaces bitumés à usage de stationnement, est intégralement artificialisée et imperméabilisée. Le projet, qui ne porte que sur une emprise de 7 312 m2, prévoit la réalisation de 1 180 m2 d’espaces verts de pleine terre, ainsi que la réalisation de 483 m2 d’espaces verts sur dalle, soit 1 663 m2 d’espaces verts perméables représentant 22,7% de l’emprise foncière du projet et 12% de l’emprise totale de l’équipement commercial. Il prévoit en outre de végétaliser la toiture des nouvelles constructions, pour une surface de 1 823 m2. Dans ces conditions, la société Auchan Supermarché n’est pas fondée à soutenir que le CNAC a entaché son avis d’erreur d’appréciation en considérant que le projet permettait de « réduire le taux d’artificialisation du site » et ce moyen doit être écarté.
30. Il résulte de tout ce qui précède que la société Auchan Supermarché est seulement fondée à soutenir que l’arrêté attaqué est entaché d’un vice tenant à l’insuffisance de l’analyse d’impact dans la détermination de la zone de chalandise.
Sur les conséquences à tirer du vice affectant la légalité du permis de construire :
31. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ». Ces dispositions sont applicables à un permis de construire en tant qu’il vaut autorisation d’exploitation commerciale.
32. Il résulte de ces dispositions que, lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu’il fasse le choix de recourir à l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l’autorisation lui ait indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.
33. Le vice relevé aux points 16 et 17 du présent arrêt entachant l’arrêté du 28 avril 2025 est régularisable par la reprise de la procédure devant la CNAC laquelle doit se prononcer sur la conformité du projet aux critères fixés par la loi au vu d’une nouvelle analyse d’impact reposant sur une délimitation pertinente et justifiée de la zone de chalandise.
34. Dans ces conditions, il y a lieu de faire usage des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de surseoir à statuer sur les conclusions de la requête de la société Auchan Supermarché, pendant une période de six mois, afin de permettre, en cas d’avis favorable de la CNAC, la régularisation de l’arrêté du 28 avril 2025 du maire de la commune d'Arnouville en tant qu’il tient lieu d’autorisation d’exploitation commerciale.
D E C I D E :
Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de la société Auchan Supermarché jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois, à compter de la notification du présent arrêt, imparti à la SNC LNC Bérénice pour notifier à la cour, en cas d’avis favorable de la CNAC, un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale régularisant le vice entachant la délimitation de la zone de chalandise.
Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu’en fin d’instance.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société Auchan Supermarché, à la commune d'Arnouville, à la commission nationale d’aménagement commercial et à la société LNC Bérénice.
Délibéré après l'audience du 24 septembre 2026, à laquelle siégeaient :
M. Drouet, président de chambre,
Mme Mornet, présidente-assesseure,
M. Maitre, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 octobre 2026.
Le rapporteur,
B. Maitre
Le président,
H. Drouet
La greffière,
S. de Sousa
La République mande et ordonne au préfet du Val-d’Oise en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 27 juin 2025, le 22 décembre 2025 et le 2 février 2026, la société Auchan Supermarché, représentée par Me Renaux, demande à la cour :
1°) d’annuler l’arrêté du 28 avril 2025 par lequel le maire de la commune d'Arnouville a délivré à la SNC LNC Bérénice un permis de construire deux bâtiments comportant cent quarante logements et sept locaux commerciaux ainsi qu’un parc de stationnement en sous-sol, sur un terrain situé 11 bis rue Jean Jaurès et 17/21 rue Albert Lefèbvre à Arnouville, en tant qu’il vaut autorisation d’exploitation commerciale ;
2°) de mettre à la charge de l’État et de la société LNC Bérénice la somme de 5 000 euros chacun au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
• sa requête est recevable ; elle dispose d’un intérêt pour agir dès lors qu’elle exploite un supermarché sur le territoire de la même commune, situé à une distance de 4 minutes du projet alors que la zone de chalandise a été délimitée sur la base d’un trajet de l’ordre de 5 minutes et inclut des centres commerciaux plus éloignés que le sien ; la délimitation de la zone de chalandise adoptée est dépourvue de sincérité dès lors qu’elle ne suit ni les limites communales ni les axes de circulation ; la CNAC a d’ailleurs reconnu son intérêt pour agir ; en tout état de cause, sa zone de chalandise recoupe intégralement celle du projet, lequel aura une incidence significative sur son activité alors qu’elle réalise plus de 65% de son chiffre d’affaires auprès de la clientèle domiciliée à Arnouville ;
• il n’est pas établi que le signataire de l’arrêté attaqué était titulaire d’une délégation de signature régulière ;
• l’arrêté a été pris au terme d’une procédure irrégulière en l’absence des auditions requises par les dispositions de l’article L. 751-2 du code de commerce préalablement à l’avis de la commission départementale d’aménagement commercial ; l’avis de la commission nationale, qui n’a pas auditionné les personnes concernées, n’a pas permis de régulariser ce vice ayant nécessairement eu une influence sur le sens de la décision dès lors que les membres de la commission ont été privés d’informations sur le contexte économique local ;
• l’autorisation d’exploitation commerciale a été délivrée sur la base d’un dossier de demande incomplet dès lors que l’analyse d’impact s’appuie sur une délimitation irrégulière de la zone de chalandise ; l’analyse ne comporte pas les éléments justifiant la délimitation de cette zone en méconnaissance des dispositions combinées des articles L. 752-6 et R. 752-6 du code de commerce ; l’analyse d’impact se borne à recenser des friches sans évoquer la possibilité de les reconvertir, en méconnaissance de l’article L. 752-6 du code de commerce ; elle n’apporte aucun élément sur les caractéristiques et la localisation des locaux vacants en centre-ville ni sur le risque que le magasin Migros existant devienne une friche commerciale ;
• l’avis de la CNAC est entaché d’erreur de droit et d’erreur d’appréciation quant aux effets du projet sur l’objectif d’aménagement du territoire ; la seule circonstance qu’il s’inscrit dans le cadre d’une orientation d’aménagement et de programmation (OAP) ne permet pas de considérer qu’il remplit le critère visé à l’article L. 751-6 I e du code de commerce ; il n’est pas justifié que l’implantation d’un supermarché de 999 m2 de vente de détail de produits alimentaires présenterait un intérêt particulier en termes de complémentarité ou de diversification de l’offre alors qu’aucun détail n’est fourni sur le nom et le positionnement de l’enseigne et que de nombreux commerces de même nature sont déjà présents à proximité ; les centres-villes de la zone de chalandise montrent des signes de fragilité, traduisant un déclin commercial avéré ; le projet est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, les communes d’Arnouville et Gonesse bénéficient du programme « Action cœur de ville » et l’agglomération a mis en place une stratégie de dynamisation des commerces de proximité, incompatible avec le projet ; il est susceptible d’entrainer la création d’une friche commerciale au sein du tissu urbain et ne répond pas à l’objectif de consommation économe des sols ; il prévoit une augmentation de plus de 10% de la fréquentation de la rue Jean Jaurès, de nature à affecter les réserves de capacité des axes de desserte du site ; les accès routiers au site, qui ne prévoient pas de séparation entre les véhicules particuliers et les véhicules de livraison, sont insuffisamment sécurisés ;
• l’avis de la CNAC est entaché d’erreur d’appréciation quant aux effets du projet sur l’objectif de développement durable dès lors que le projet, qui ne recourt pas à un dispositif de production d’énergie renouvelable, ni ne met à disposition de ses clients des bornes de recharge pour véhicules électriques, ne présente pas une qualité environnementale suffisante ; aucune information n’est fournie quant à la dépollution du site ; la commission n’a pas été en mesure d’apprécier l’insertion architecturale du projet dans son environnement ; elle a retenu à tort que le projet réduisait le taux d’artificialisation du site ; la réduction de la surface imperméabilisée du site, qui ne concerne pas les espaces de stationnement et de circulation, est insuffisante ; l’aménagement paysager, qui porte sur une surface de seulement 16% d’espaces verts, incluant seize arbres en terre et huit en pot, est insuffisant.
Par un mémoire en défense, enregistré le 5 août 2025, la commune d'Arnouville, représentée par Me Petit, déclare s’en remettre à la sagesse de la cour.
Elle fait valoir que :
• le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’acte manque en fait ;
• le maire se trouvait en situation de compétence liée pour délivrer l’autorisation d’exploitation commerciale suite à l’avis favorable de la CNAC ;
Par des mémoires en défense, enregistrés le 5 septembre 2025, le 15 janvier 2026 et le 23 février 2026, ce dernier mémoire n’ayant pas été communiqué, la société LNC Bérénice, représentée par Me Camus, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 6 000 euros soit mise à la charge de la société Auchan Supermarché au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
• la société requérante est dépourvue d’intérêt à agir à l’encontre de la décision attaquée ; la circonstance que la CNAC a statué sur son recours préalable ne saurait justifier à elle seule de l’existence d’un tel intérêt ; la zone de chalandise retenue, déterminée par un cabinet indépendant selon les critères définis par l’article R. 752-3 du code de commerce, n’inclut pas l’IRIS de la commune d'Arnouville dans lequel se trouve le supermarché Auchan ; ce dernier n’est pas desservi par le même axe routier, il se situe au sud de la RD208, laquelle constitue une barrière physique et psychologique ; la société requérante n’apporte aucun élément de nature à démontrer que le projet est susceptible d’avoir une incidence négative sur son activité alors qu’il s’inscrit dans un projet de renouvellement urbain et tend à répondre aux besoins d’hyper-proximité des habitants ;
• le moyen tiré du vice de procédure est inopérant dès lors que l’avis de la CNAC s’est substitué à celui de la CDAC ;
• les autres moyens soulevés ne sont pas fondés.
La requête a été communiquée à la commission nationale d’aménagement commercial (CNAC) qui n’a pas produit d’observation mais qui a produit des pièces au dossier.
Par ordonnance du 2 février 2026, la clôture d'instruction a été fixée en dernier lieu au 24 février 2026.
Par un courrier du 17 septembre 2026, les parties ont été invitées, en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, à présenter à la cour leurs observations dans l’hypothèse où, en application de ces dispositions, la cour déciderait de surseoir à statuer en vue de la régularisation du permis de construire en litige après avoir retenu le moyen tiré de ce que la zone de chalandise du projet n’a pas été correctement justifiée et définie au regard des critères fixés par l’article R. 752-3 du code de commerce.
La société LNC Bérénice a présenté ses observations par un mémoire enregistré le 21 septembre 2026.
La société Auchan Supermarché a présenté ses observations par un mémoire enregistré le 22 septembre 2026.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de commerce ;
- le code de l’urbanisme ;
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Maitre, premier conseiller,
- les conclusions de M. Frémont, rapporteur public,
- et les observations de Me De Cirugeda, pour la société Auchan, de Me Masson, pour la commune d’Arnouville et de Me Cassard, pour la société LNC Bérénice.
Considérant ce qui suit :
1. La société LNC Bérénice a déposé, le 6 mai 2024, une demande de permis de construire portant sur la démolition de bâtiments existants et la réalisation de deux nouveaux bâtiments comportant cent quarante logements et sept locaux commerciaux ainsi qu’un parc de stationnement en sous-sol, sur un ensemble de parcelles cadastrées AC 530 et 531, situées 11 bis rue Jean Jaurès et 17/21 rue Albert Lefèbvre à Arnouville. Ce projet, qui a vocation à se substituer, en partie, à un centre commercial existant d’une surface de vente de 1185 m2 pour le porter à une surface de vente 3015 m2, a reçu un avis favorable de la commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) du Val-d’Oise le 30 octobre 2024. Saisi d’un recours administratif préalable obligatoire par la société Auchan supermarché, la commission nationale d’aménagement commercial (CNAC) a rendu un avis favorable le 21 février 2025. Par un arrêté du 28 avril 2025, le maire de la commune d’Arnouville a délivré le permis de construire sollicité par la société LNC Bérénice. Par la présente requête, la société Auchan supermarché demande à la cour d’annuler cet arrêté en tant qu’il vaut autorisation d’exploitation commerciale.
Sur la recevabilité de la requête :
2. Aux termes de l’article L. 752-17 du code de commerce : « I.-Conformément à l'article L. 425-4 du code de l'urbanisme, le demandeur, le représentant de l'Etat dans le département, tout membre de la commission départementale d'aménagement commercial, tout professionnel dont l'activité, exercée dans les limites de la zone de chalandise définie pour chaque projet, est susceptible d'être affectée par le projet ou toute association les représentant peuvent, dans le délai d'un mois, introduire un recours devant la Commission nationale d'aménagement commercial contre l'avis de la commission départementale d'aménagement commercial.(…) »
3. Tout professionnel dont l’activité, exercée dans les limites de la zone de chalandise d’un projet, est susceptible d’être affectée par celui-ci, a intérêt à former un recours devant la CNAC contre l’autorisation donnée à ce projet par la commission départementale ainsi que, le cas échéant, un recours contentieux. S’il en va ainsi lorsque le professionnel requérant est implanté dans la zone de chalandise du projet, un tel intérêt peut également résulter soit de ce que le territoire sur lequel il exploite un commerce aurait dû, au regard des critères fixés à l’article R. 752-3 du code de commerce, être inclus dans cette zone de chalandise, son activité étant ainsi susceptible d’être affectée par ce projet, soit de ce que, alors même que le professionnel requérant n’est pas implanté dans la zone de chalandise du projet, ce dernier est susceptible, en raison du chevauchement de sa zone de chalandise et de celle de l’activité commerciale du requérant, d’avoir sur cette activité une incidence significative.
4. Aux termes de l’article R. 752-3 du code de commerce : « Pour l'application du présent titre, constitue la zone de chalandise d'un équipement faisant l'objet d'une demande d'autorisation d'exploitation commerciale l'aire géographique au sein de laquelle cet équipement exerce une attraction sur la clientèle. Elle est délimitée en tenant compte notamment de la nature et de la taille de l'équipement envisagé, des temps de déplacement nécessaires pour y accéder, de la présence d'éventuelles barrières géographiques ou psychologiques et de la localisation et du pouvoir d'attraction des équipements commerciaux existants ». La zone de chalandise de l’équipement commercial faisant l’objet d’une demande d'autorisation, qui correspond à la zone d’attraction que cet équipement est susceptible, dans sa globalité, d'exercer sur la clientèle, est délimitée en tenant compte notamment des conditions d’accès au site d’implantation du projet et des temps de déplacement nécessaires pour y accéder. L’inventaire des équipements commerciaux ou artisanaux de la zone de chalandise ainsi délimitée est effectué en retenant l’ensemble de ceux qui relèvent du même secteur d’activité que celui du projet.
5. A l’appui de sa demande d’autorisation d’exploitation commerciale, la société pétitionnaire a délimité une zone de chalandise intégrant des territoires situés à un maximum de 5 minutes de temps de trajet en voiture et 20 minutes à pied tout en excluant des secteurs situés dans l’isochrone ainsi définie en raison de la présence d’enseignes alimentaires susceptibles d’offrir des alternatives au consommateur. La zone de chalandise ainsi définie comprend quatre quartiers ou « îlots regroupés pour l’information statistique » (IRIS) de la commune d’Arnouville et, trois quartiers de la commune de Gonesse, regroupant une population totale de 17 978 habitants.
6. D’une part, le projet ne porte pas sur la seule création d’un nouveau magasin à prédominance alimentaire mais sur l’extension d’un ensemble commercial comprenant deux moyennes surfaces alimentaires d’une surface cumulée de 1 467m2, une moyenne surface d’équipement de la maison de 437 m2, ainsi que cinq boutiques dont un SPA pour une surface totale de vente de 3 015 m2, auxquelles s’ajoutent des surfaces commerciales non soumises à autorisation, en l’espèce, deux restaurants et une station de lavage auto. Il ressort en outre des propres écritures de la société LNC Bérénice que, si le projet ne vise pas à étendre l’aire d’attraction de l’ensemble commercial actuel mais entend répondre à un besoin d’hyper-proximité, près de 60% de la clientèle est toutefois susceptible d’utiliser un véhicule. En outre, le site du projet est desservi directement par des axes routiers importants depuis les communes d’Arnouville, de Villiers-le-Bel et de Gonesse tandis que le dossier n’identifie comme barrières psychologiques et géographiques que la ligne de RER située au nord-ouest ainsi que des zones agricoles et naturelles, particulièrement éloignées du site du projet. Enfin, il ressort des pièces du dossier que l’enseigne qui doit s’installer dans la moyenne surface à prédominance alimentaire d’une surface de 999 m2 n’était pas connue à la date de la décision attaquée, mais que la société pétitionnaire s’est engagée à retenir, à la demande de la commune d'Arnouville et en concertation avec elle, une enseigne « qualitative », susceptible d’attirer une clientèle nouvelle compte tenu de l’offre existante dans le secteur. Or, le dossier de demande, qui ne comporte notamment aucune donnée relative à la zone de chalandise actuelle de l’équipement commercial, ne justifie pas suffisamment des raisons pour lesquelles il a retenu un temps de trajet en voiture particulièrement restreint au regard de l’importance et des caractéristiques de l’ensemble commercial projeté.
7. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que la zone de chalandise définie exclut notamment l’IRIS « Condos » situé sur la commune d’Arnouville et dans lequel est situé un supermarché Auchan, ainsi que l’IRIS « Chaumettes » situé à Villiers-le-Bel et dans lequel est situé un supermarché Aldi alors même que ces IRIS sont accessibles à moins de 5 minutes en voiture et moins de 20 minutes à pied du projet. Si la société pétitionnaire fait valoir que la présence de ces supermarchés constitue une barrière psychologique pour la clientèle, elle n’en justifie pas. En particulier, il ne ressort pas des pièces du dossier que le supermarché Auchan, situé sur la même commune et présentant une surface de vente de 1393 m2 et des caractéristiques similaires à celles du projet s’agissant des seules surfaces à prédominance alimentaire, exercerait un pouvoir d’attraction tel qu’il ferait nécessairement obstacle à ce que les habitants d’Arnouville situés au sud de la RD 208 entrent dans la zone de chalandise du projet. En outre, il ne ressort d’aucune pièce que la présence de cette voie traversant la commune d’Arnouville serait susceptible de créer une barrière psychologique ou géographique pour la clientèle.
8. Il résulte de ce qui précède que la société Auchan Supermarché est fondée à soutenir que son équipement situé à Arnouville aurait dû, au regard des critères fixés à l’article R. 752-3 du code de commerce, être incluse dans la zone de chalandise du projet.
9. Au surplus, il ressort des pièces produites par la société requérante que la zone de chalandise du supermarché Auchan d’Arnouville inclut intégralement la zone de chalandise définie pour le projet et que cet équipement réalise son chiffre d’affaires à plus de 65 % auprès de clients résidants à Arnouville et près de 7 % auprès de clients résidants à Gonesse d’après les données des clients titulaires d’une carte de fidélité. Le projet est ainsi susceptible d’avoir une incidence significative sur l'activité de la société Auchan Supermarché, laquelle doit s’analyser à l’échelle du seul établissement concerné.
10. Il résulte de tout ce qui précède que la société LNC Bérénice n’est pas fondée à soutenir que la société Auchan Supermarché ne disposerait pas d’un intérêt suffisant pour solliciter l’annulation de l’arrêté du 28 avril 2025 en tant qu’il vaut autorisation d’exploitation commerciale et la fin de non-recevoir soulevée en ce sens doit ainsi être écartée.
Sur la légalité de l’arrêté du 28 avril 2025 :
En ce qui concerne la légalité externe :
11. En premier lieu, par un arrêté du 4 juin 2020, le maire de la commune d'Arnouville a délégué à M. I..., cinquième adjoint, signataire de l’arrêté attaqué, les fonctions dévolues au maire en matière d’urbanisme et d’aménagement et l’a expressément autorisé à signer « tous les documents relatifs à ces domaines de compétence ». Cet arrêté, notifié à l’intéressé le 8 juin 2020 et transmis au contrôle de légalité le 9 juin 2020 est revêtu de mentions certifiant son caractère exécutoire par le maire en application des dispositions de l’article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales, lesquelles font foi jusqu’à preuve contraire. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté attaqué doit être écarté comme manquant en fait.
12. En deuxième lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 751-2 du code de commerce « I.-La commission départementale d'aménagement commercial est présidée par le préfet. Elle auditionne pour tout projet nouveau la personne chargée d'animer le commerce de centre-ville au nom de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, l'agence du commerce et les associations de commerçants de la commune d'implantation et des communes limitrophes lorsqu'elles existent. Elle informe les maires des communes limitrophes à la commune d'implantation, dès leur enregistrement, des demandes d'autorisation d'exploitation commerciale. Elle en informe également, le cas échéant, l'organe exécutif des collectivités territoriales frontalières ou de leurs groupements compétents en matière d'aménagement commercial. (…) ». Aux termes de l’article R. 752-14 du même code : « La commission entend le demandeur. Elle peut également entendre, à son initiative ou sur demande écrite au secrétariat de la commission, toute personne dont l’avis présente un intérêt pour l’examen de la demande dont elle est saisie. / Lorsqu'elle examine la première demande d’autorisation d’exploitation commerciale sollicitée pour un projet, sauf procédure fixée à l’article L. 752-4, la commission départementale entend également les personnes mentionnées au I de l’article L. 751-2, dans la limite de deux associations par commune. / (…) ». D’autre part, aux termes de l’article L. 752-17 de ce code : « I.- Conformément à l'article L. 425-4 du code de l’urbanisme, le demandeur, le représentant de l’Etat dans le département, tout membre de la commission départementale d’aménagement commercial, tout professionnel dont l’activité, exercée dans les limites de la zone de chalandise définie pour chaque projet, est susceptible d’être affectée par le projet ou toute association les représentants peuvent, dans le délai d’un mois, introduire un recours devant la Commission nationale d’aménagement commercial contre l’avis de la commission départementale d’aménagement commercial (…) La Commission nationale d’aménagement commercial émet un avis sur la conformité du projet aux critères énoncés à l’article L. 752-6 du présent code, qui se substitue à celui de la commission départementale (…) A peine d’irrecevabilité, la saisine de la commission nationale est un préalable obligatoire au recours contentieux (…) ». Enfin, aux termes de l’article R. 752-36 de ce code : « La commission nationale peut recevoir des contributions écrites. / La commission nationale entend toute personne qui en fait la demande écrite au secrétariat, en justifiant les motifs de son audition, au moins cinq jours avant la réunion. / Sont dispensés de justifier les motifs de leur audition : l’auteur du recours devant la commission nationale, le demandeur, le membre de la commission départementale d’aménagement commercial mentionné au deuxième alinéa de l’article L. 752-19, le maire de la commune d’implantation, le président de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont est membre la commune d’implantation et le président de l’établissement public compétent en matière de schéma de cohérence territoriale dont est membre la commune d’implantation. / La commission nationale peut entendre toute autre personne qu’elle juge utile de consulter. Elle peut entendre en deux groupes distincts les personnes défavorables et favorables au projet ».
13. Il est constant en l’espèce que l’association des commerçants et artisans d’Arnouville-lès-Gonesse n’a pas été invitée à présenter ses observations par la CDAC du Val d’Oise et que l’avis de cette commission a ainsi été rendu au terme d’une procédure irrégulière. Il résulte toutefois des dispositions précitées de l’article L. 752-17 du code de commerce que dans le cadre du recours administratif préalable obligatoire devant la CNAC, la procédure suivie devant cette commission et l’avis qu’elle rend se substituent entièrement à la procédure suivie devant la CDAC. Compte tenu de l’indépendance des procédures suivies devant ces deux commissions, lesquelles comportent chacune des garanties attachées à l’instruction des dossiers, et notamment la possibilité pour la CNAC d’entendre toute personne qu’elle juge utile de consulter, la société requérante ne peut utilement soutenir que l’avis qu’elle estime insuffisamment éclairé de la CDAC aurait des conséquences sur la validité de l’avis de la CNAC et ce moyen doit être écarté.
En ce qui concerne la légalité interne :
S’agissant du contenu du dossier de demande d’autorisation :
14. Aux termes de l'article L. 752-6 du code de commerce : « (…) III.-La commission se prononce au vu d'une analyse d'impact du projet, produite par le demandeur à l'appui de sa demande d'autorisation. Réalisée par un organisme indépendant habilité par le représentant de l'Etat dans le département, cette analyse évalue les effets du projet sur l'animation et le développement économique du centre-ville de la commune d'implantation, des communes limitrophes et de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont la commune d'implantation est membre, ainsi que sur l'emploi, en s'appuyant notamment sur l'évolution démographique, le taux de vacance commerciale et l'offre de mètres carrés commerciaux déjà existants dans la zone de chalandise pertinente, en tenant compte des échanges pendulaires journaliers et, le cas échéant, saisonniers, entre les territoires. IV.-Le demandeur d'une autorisation d'exploitation commerciale doit démontrer, dans l'analyse d'impact mentionnée au III, qu'aucune friche existante en centre-ville ne permet l'accueil du projet envisagé. En l'absence d'une telle friche, il doit démontrer qu'aucune friche existante en périphérie ne permet l'accueil du projet envisagé. (…) ».
15. La circonstance que le dossier de demande ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de commerce, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé, en tant qu’il vaut autorisation d’exploitation commerciale, que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
Quant à la détermination de la zone de chalandise :
16. Pour les mêmes motifs que ceux exposés aux points 4 à 7 du présent arrêt, la société Auchan Supermarché est fondée à soutenir que la zone de chalandise du projet n’ayant pas été correctement justifiée et définie au regard des critères fixés par l’article R. 752-3 du code de commerce, le dossier présenté à l’appui de la demande présentée par la société LNC Bérénice comportait des insuffisances.
17. La délimitation retenue par la société pétitionnaire a notamment eu pour effet d’exclure de la zone de chalandise les supermarchés Auchan d’Arnouville et Aldi de Villiers-le-Bel, lesquels n’ont d’ailleurs pas été recensés dans l’analyse d’impact au titre des pôles commerciaux susceptibles d’exercer une influence significative sur la zone de chalandise, ni même au titre des principaux pôles commerciaux situés à proximité de cette zone, ni pris en compte par la CNAC dans son analyse de l’environnement commercial de la zone de chalandise ainsi que cela ressort du rapport d’instruction. Dans ces circonstances, les insuffisances entachant la délimitation de la zone de chalandise dans le dossier produit par la société pétitionnaire ont conduit la commission nationale d’aménagement commercial à se prononcer sur la demande d’autorisation dont elle était saisie à partir de données incomplètes ou inexactes et ont nécessairement été de nature à fausser son appréciation sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
Quant au recensement des friches :
18. Les dispositions du IV de l'article L. 752-6, relatives à l'existence d'une friche en centre-ville ou en périphérie, ont pour seul objet d'instituer un critère supplémentaire permettant d'évaluer si, compte tenu des autres critères, le projet compromet la réalisation des objectifs énoncés par la loi. Ces dispositions n'ont pas pour effet d'interdire toute délivrance d'une autorisation au seul motif qu'une telle friche existerait.
19. L’analyse d’impact produite par la société pétitionnaire comporte un recensement exhaustif des 19 sites industriels et d’activités de service dont l’activité est terminée répertoriés sur la base BASIAS ainsi que des 23 locaux commerciaux vacants existants dans la zone de chalandise déterminée mais ne justifie pas de ce qu’aucune de ces friches permettrait l'accueil du projet. Toutefois, ainsi que l’a relevé la CNAC, le projet porte sur la restructuration d’un centre commercial existant et vieillissant, par démolition d’une partie des locaux, transfert et extension des activités commerciales sur le même terrain d’assiette, dans de nouveaux bâtiments devant également accueillir 140 logements. Il s’inscrit dans le cadre d’une orientation d’aménagement et de programmation (OAP) définie au plan local d’urbanisme de la commune d'Arnouville ayant notamment pour objectif de renouveler le tissu urbain existant par la création de logements et la réinstallation de l’activité commerciale, sur une zone située en centre-ville, dans une zone urbaine dense. Il ne ressort par ailleurs pas des pièces du dossier que le projet serait susceptible de conduire la partie non réhabilitée du centre commercial à devenir une friche, l’enseigne « Migros » pouvant continuer son activité dans les mêmes conditions. Par suite, l’insuffisance de l’analyse d’impact quant à la possibilité de réutiliser des friches existantes, qui, ainsi que le fait valoir la société Auchan Supermarché a pour objet de s’assurer que les projets ne conduiront pas à une dévitalisation des centres-villes, n’a pas été, en l’espèce, de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. Par conséquent, ce moyen doit être écarté.
S’agissant des erreurs de droit et d’appréciation affectant l’avis de la commission nationale d’aménagement commercial :
20. Aux termes de l’article L. 750-1 du code de commerce : « Les implantations, extensions, transferts d'activités existantes et changements de secteur d'activité d'entreprises commerciales et artisanales doivent répondre aux exigences d'aménagement du territoire, de la protection de l'environnement et de la qualité de l'urbanisme. Ils doivent en particulier contribuer au maintien des activités dans les zones rurales et de montagne ainsi qu'au rééquilibrage des agglomérations par le développement des activités en centre-ville et dans les zones de dynamisation urbaine. (…) ». Aux termes de l’article L. 752-6 du même code : « I.-L'autorisation d'exploitation commerciale mentionnée à l'article L. 752-1 est compatible avec le document d'orientation et d'objectifs des schémas de cohérence territoriale ou, le cas échéant, avec les orientations d'aménagement et de programmation des plans locaux d'urbanisme intercommunaux comportant les dispositions prévues au deuxième alinéa de l'article L. 151-6 du code de l'urbanisme. / La commission départementale d'aménagement commercial prend en considération :/ 1° En matière d'aménagement du territoire : / a) La localisation du projet et son intégration urbaine ; / b) La consommation économe de l'espace, notamment en termes de stationnement ; /c) L'effet sur l'animation de la vie urbaine, rurale et dans les zones de montagne et du littoral ; /d) L'effet du projet sur les flux de transports et son accessibilité par les transports collectifs et les modes de déplacement les plus économes en émission de dioxyde de carbone ; / e) La contribution du projet à la préservation ou à la revitalisation du tissu commercial du centre-ville de la commune d'implantation, des communes limitrophes et de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont la commune d'implantation est membre ; / f) Les coûts indirects supportés par la collectivité en matière notamment d'infrastructures et de transports ; / 2° En matière de développement durable : / a) La qualité environnementale du projet, notamment du point de vue de la performance énergétique et des émissions de gaz à effet de serre par anticipation du bilan prévu aux 1° et 2° du I de l'article L. 229-25 du code de l'environnement, du recours le plus large qui soit aux énergies renouvelables et à l'emploi de matériaux ou procédés éco-responsables, de la gestion des eaux pluviales, de l'imperméabilisation des sols et de la préservation de l'environnement ; / b) L'insertion paysagère et architecturale du projet, notamment par l'utilisation de matériaux caractéristiques des filières de production locales ; / c) Les nuisances de toute nature que le projet est susceptible de générer au détriment de son environnement proche. / Les a et b du présent 2° s'appliquent également aux bâtiments existants s'agissant des projets mentionnés au 2° de l'article L. 752-1 ; ».
21. Il résulte de ces dispositions combinées que l’autorisation d’aménagement commercial ne peut être refusée que si, eu égard à ses effets, le projet contesté compromet la réalisation des objectifs énoncés par la loi. Il appartient aux commissions d’aménagement commercial, lorsqu’elles statuent sur les dossiers de demande d’autorisation, d’apprécier la conformité du projet à ces objectifs, au vu des critères d’évaluation mentionnés à l’article L. 752-6 du code de commerce.
Quant à l’objectif d’aménagement du territoire :
22. En premier lieu, en relevant que le projet « s’inscrit dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain prévu par l’orientation d’aménagement et de programmation sectorielle Jean Jaurès/Albert Lefebvre » et qu’il est « compatible avec le schéma de cohérence territoriale de la communauté d’agglomération Roissy-Pays de France » pour en déduire qu’il « contribuera à la revitalisation d’un quartier urbain », la CNAC, qui a apprécié le respect de l’objectif d’aménagement du territoire au regard du critère de « localisation du projet et son intégration urbaine » prévu au a du I de l’article L. 752-6 du code de commerce, n’a pas entaché son avis d’erreur de droit. En outre, il est constant que le projet est compatible avec les orientations du SCOT de la communauté d’agglomération Roissy-Pays de France, lesquelles préconisent, pour les centres-villes, de favoriser le maintien et le renforcement des linéaires commerciaux diversifiés dans un tissu urbain mixte en préservant, voire en développant, leur accessibilité. En outre, il s’inscrit pleinement dans les objectifs de l’OAP n°3 inscrite au règlement du plan local d’urbanisme de la commune d'Arnouville, laquelle porte essentiellement sur l’emprise foncière de l’équipement commercial existant et prévoit notamment l’accueil d’un programme de 140 logements et la réinstallation de l’activité commerciale existante en front de rue avec maintien « a minima » d’une superficie identique à l’existant. Par suite, l’avis de la CNAC sur ce point n’est pas entaché d’erreur d’appréciation.
23. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier que le projet, qui est situé au sein d’un quartier prioritaire politique de la ville, à proximité immédiate de la gare RER et au sein du pôle commercial « Jean Jaurès », s’inscrit pleinement dans la zone urbaine et le tissu commercial du centre-ville de la commune d’Arnouville. Contrairement à ce que soutient la société Auchan Supermarché, il ne ressort pas des pièces du dossier que le commerce de centre-ville présenterait des signes particuliers de fragilité alors qu’il n’est pas contesté que le taux de vacance commerciale de 9,3% y est inférieur à la moyenne nationale. Le projet, de nature mixte, qui associe l’habitat au commerce de proximité, et vise à la réhabilitation d’une emprise foncière de plus de 7 000 m2 et la réinstallation des commerces en front de rue, s’inscrit dans l’objectif de dynamisation des centres-villes, porté notamment par le programme « Action Cœur de ville » et les opérations de revitalisation des territoires (ORT), auxquels adhère la commune d'Arnouville. Par suite, alors même que le nom et le positionnement commercial de la moyenne surface alimentaire et de deux boutiques du projet ne sont pas déterminés, le pétitionnaire s’étant engagé à choisir une enseigne « qualitative » en concertation avec la commune d’Arnouville, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet serait de nature à nuire à l’animation de la vie urbaine ou à la préservation ou à la revitalisation du tissu commercial du centre-ville. Par conséquent, les moyens tirés de l’erreur d’appréciation commise par la CNAC sur l’application de ces critères et sur l’appréciation des besoins du territoire doivent, en tout état de cause, être écartés.
24. En troisième lieu, il ressort des pièces du dossier que le projet porte sur la densification d’une emprise foncière intégralement artificialisée par la réalisation de logements au-dessus des espaces commerciaux et de l’intégralité du stationnement en sous-terrain. Il ne ressort d’aucune pièce du dossier que le supermarché à l’enseigne « Migros » dont les locaux ne sont pas intégrés au projet de réhabilitation, serait susceptible de devenir une friche alors qu’il n’est pas contesté que ce magasin a récemment obtenu une autorisation d’urbanisme pour rénover sa façade. Dans ces conditions, la société Auchan Supermarché n’est pas fondée à soutenir que la CNAC aurait entaché son évaluation du critère tenant à la consommation économe de l'espace, notamment en termes de stationnement, d’une erreur d’appréciation.
25. En quatrième lieu, la société Auchan Supermarché ne remet pas sérieusement en cause l’étude de trafic réalisée par la société pétitionnaire à l’appui de sa demande, laquelle conclut, au terme d’une analyse détaillée, à l’absence d’impact significatif du projet sur les conditions de circulation automobile. Contrairement à ce que soutient la société requérante, le projet prévoit la réalisation d’un accès et d’un espace dédié aux livraisons, distinct de l’accès réservé à la clientèle, lequel ne présente aucune dangerosité particulière, tandis que les piétons disposeront de plusieurs accès directs aux logements et aux différents commerces depuis la voie publique. Dans ces conditions, la société Auchan Supermarché n’est pas fondée à soutenir que la CNAC aurait entaché son avis d’une erreur d’appréciation en considérant que « l’augmentation du trafic automobile générée par le projet global n’excédera pas les capacités de réserve sur les axes desservant le site » et que ce dernier est « facilement accessible aux piétons en toute sécurité ».
Quant à l’objectif de développement durable :
26. En premier lieu, le projet prévoit la démolition intégrale des constructions vétustes existantes sur le terrain d’assiette et leur remplacement par des constructions aux normes thermiques actuelles, avec un faible indice de compacité garantissant une bonne performance bioclimatique et une bonne isolation thermique, un chauffage et une production d’eau chaude mutualisée à très haute performance énergétique et un pilotage intelligent via une gestion technique du bâtiment. Contrairement à ce que soutient la société Auchan Supermarché, il prévoit également l’équipement pour la recharge des véhicules électriques de toutes les places de stationnement du programme de logement ainsi que la création de sept bornes de recharges pour le programme commercial. Le dossier de demande précise que les matériaux utilisés seront sélectionnés sur la base d’une labellisation écologique, notamment un béton à impact réduit et des charpentes en bois certifié. Si le projet ne prévoit pas la réalisation d’équipements de production d’énergie renouvelable, notamment solaires, le pétitionnaire a opté pour la réalisation d’une toiture intégralement végétalisée. En outre, si le ministre en charge de l’urbanisme a déploré l’absence d’ombrière photovoltaïque, le seul parking extérieur susceptible d’accueillir un tel équipement est situé en dehors du terrain d’assiette du projet, dans la partie de l’équipement commercial non concernée par le projet. Dans ces conditions, la société Auchan Supermarché n’est pas fondée à soutenir que la CNAC aurait entaché son évaluation du critère tenant à la qualité environnementale du projet d’une erreur d’appréciation.
27. En deuxième lieu, le moyen tiré de ce que la CNAC n’a pas été en mesure d’apprécier l’insertion architecturale du projet dans son environnement au vu des pièces insuffisantes produites par la société pétitionnaire doit être écarté comme manquant en fait, le dossier de demande présentant de manière précise l’environnement architectural et paysager du projet ainsi que l’état existant et projeté du site.
28. En troisième lieu, la société Auchan Supermarché ne peut utilement soutenir que la société pétitionnaire ne démontre pas avoir réalisé un diagnostic portant sur la gestion des déchets issus de la démolition conformément aux articles R.111-43 et suivants du code de la construction et de l’habitation, la réalisation de cette obligation réglementaire relevant de la phase d’exécution de l’arrêté attaqué.
29. En quatrième lieu, il ressort des pièces du dossier que l’emprise totale de l’équipement commercial existant, d’une surface de 13 662 m2, qui comporte des constructions et des espaces bitumés à usage de stationnement, est intégralement artificialisée et imperméabilisée. Le projet, qui ne porte que sur une emprise de 7 312 m2, prévoit la réalisation de 1 180 m2 d’espaces verts de pleine terre, ainsi que la réalisation de 483 m2 d’espaces verts sur dalle, soit 1 663 m2 d’espaces verts perméables représentant 22,7% de l’emprise foncière du projet et 12% de l’emprise totale de l’équipement commercial. Il prévoit en outre de végétaliser la toiture des nouvelles constructions, pour une surface de 1 823 m2. Dans ces conditions, la société Auchan Supermarché n’est pas fondée à soutenir que le CNAC a entaché son avis d’erreur d’appréciation en considérant que le projet permettait de « réduire le taux d’artificialisation du site » et ce moyen doit être écarté.
30. Il résulte de tout ce qui précède que la société Auchan Supermarché est seulement fondée à soutenir que l’arrêté attaqué est entaché d’un vice tenant à l’insuffisance de l’analyse d’impact dans la détermination de la zone de chalandise.
Sur les conséquences à tirer du vice affectant la légalité du permis de construire :
31. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ». Ces dispositions sont applicables à un permis de construire en tant qu’il vaut autorisation d’exploitation commerciale.
32. Il résulte de ces dispositions que, lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu’il fasse le choix de recourir à l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l’autorisation lui ait indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.
33. Le vice relevé aux points 16 et 17 du présent arrêt entachant l’arrêté du 28 avril 2025 est régularisable par la reprise de la procédure devant la CNAC laquelle doit se prononcer sur la conformité du projet aux critères fixés par la loi au vu d’une nouvelle analyse d’impact reposant sur une délimitation pertinente et justifiée de la zone de chalandise.
34. Dans ces conditions, il y a lieu de faire usage des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de surseoir à statuer sur les conclusions de la requête de la société Auchan Supermarché, pendant une période de six mois, afin de permettre, en cas d’avis favorable de la CNAC, la régularisation de l’arrêté du 28 avril 2025 du maire de la commune d'Arnouville en tant qu’il tient lieu d’autorisation d’exploitation commerciale.
D E C I D E :
Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de la société Auchan Supermarché jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois, à compter de la notification du présent arrêt, imparti à la SNC LNC Bérénice pour notifier à la cour, en cas d’avis favorable de la CNAC, un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale régularisant le vice entachant la délimitation de la zone de chalandise.
Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu’en fin d’instance.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société Auchan Supermarché, à la commune d'Arnouville, à la commission nationale d’aménagement commercial et à la société LNC Bérénice.
Délibéré après l'audience du 24 septembre 2026, à laquelle siégeaient :
M. Drouet, président de chambre,
Mme Mornet, présidente-assesseure,
M. Maitre, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 octobre 2026.
Le rapporteur,
B. Maitre
Le président,
H. Drouet
La greffière,
S. de Sousa
La République mande et ordonne au préfet du Val-d’Oise en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Articles cités
- Article L600-5code de l’urbanisme
- Article L761-1code de justice administrative
- Article L751-2code de commerce préalablement à l’avis de la commission départementale d’aménagement commercial
- Article L752-6code de commerce
- Article R752-3code de commerce
- Article L600-5-1code de l’urbanisme
- Article L752-17code de commerce
- Article L425-4code de l'urbanisme
- Article L2131-1code général des collectivités territoriales
- Article R752-14Rechercher dans les Codes
- Article L750-1code de commerce
- Article L151-6code de l'urbanisme
- Article L229-25code de l'environnement