CAA de Paris — 2ème chambre
9 octobre 2026
Cartographie jurisprudentielle
Texte de la décision
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société par actions simplifiées (SAS) Ténor a demandé au tribunal administratif de Paris de prononcer le remboursement d’un montant de la taxe sur la valeur ajoutée au titre du mois d’avril 2022 de 589 967 euros.
Par un jugement n° 2225452 du 31 mars 2025, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire enregistrés les 14 mai et 9 octobre 2025, la société Ténor, représentée par Me Lancrey-Javal, demande à la cour :
1°) d’annuler le jugement du tribunal administratif de Paris du 31 mars 2025 ;
2°) de prononcer le remboursement d’un montant de la taxe sur la valeur ajoutée au titre du mois d’avril 2022 de 589 967 euros ;
3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la taxe sur la valeur ajoutée grevant les dépenses liées à l’exploitation de l’immeuble litigieux est déductible dès lors que la société Ténor n’a pas agi en qualité de marchand de biens en l’absence d’intention spéculative de sa part, sans que l’administration fiscale puisse lui opposer l’absence de réalisation effective des travaux de construction dès lors que l’intention initiale de diligenter une opération de restructuration lourde de l’immeuble est établie ;
- la requalification de l’opération en opération « marchande » doit être écartée dès lors qu’elle ne remplit pas les critères de marchand de biens au regard du 1° du I de l’article 35 du code général des impôts ou de la doctrine référencée au BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 n° 30 du 4 janvier 2017.
Par un mémoire en défense, enregistré le 9 septembre 2025, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 4 juin 2026, la clôture d’instruction a été fixée au 19 juin 2026.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée ;
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Breillon,
- les conclusions de M. Löns, rapporteur public,
- et les observations de Me Andrieux, substituant Me Lancrey-Javal, représentant la société Ténor.
Considérant ce qui suit :
1. La société Ténor, qui exerce une activité principale de « marchand de biens », a acquis le 29 septembre 2021 un immeuble situé au 9, avenue de l’Opéra et 10, rue d’Argenteuil (Paris 1er), achevé depuis plus de cinq ans. Bien qu’elle se soit engagée dans l’acte d’achat à construire un immeuble neuf dans un délai de quatre ans à compter de l’acquisition, elle a revendu cet immeuble le 21 avril 2022. Le 24 mai 2022, elle a demandé le remboursement de d’un crédit de taxe sur la valeur ajoutée au titre du mois d’avril 2022 pour un montant de 589 967 euros. La société Ténor a demandé au tribunal administratif de Paris le remboursement de ce montant de taxe sur la valeur ajoutée. Elle relève appel du jugement rejetant sa demande.
Sur les conclusions à fin de remboursement de la taxe sur la valeur ajoutée :
En ce qui concerne la charge de la preuve :
2. Aux termes de l’article L. 177 du livre des procédures fiscales : « En ce qui concerne la taxe sur la valeur ajoutée déductible dans les conditions fixées par l'article 271 du code général des impôts, les redevables doivent justifier du montant de la taxe déductible et du crédit de taxe dont ils demandent à bénéficier, par la présentation de documents (...) ». Il suit de là que la société requérante supporte la charge de la preuve du bien-fondé du crédit de taxe sur la valeur ajoutée dont elle demande le remboursement.
En ce qui concerne l’application de la loi fiscale :
3. Aux termes de l’article 271 du code général des impôts : « I. 1. La taxe sur la valeur ajoutée qui a grevé les éléments du prix d’une opération imposable est déductible de la taxe sur la valeur ajoutée applicable à cette opération. (…) ». Aux termes de l’article 261 du même code, dans sa rédaction applicable au litige : « Sont exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée : / (…) 5. (Opérations immobilières) : / (…) 2° Les livraisons d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans (…) ». Aux termes de l’article 260 du même code : « Peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée : / (…) 5° bis Les personnes qui réalisent une opération visée au 5 de l'article 261 (…) ». Aux termes de l’article 201 quater de l’annexe II à ce code : « L'option prévue au 5° bis de l'article 260 du code général des impôts s'exerce distinctement par immeuble, fraction d'immeuble ou droit immobilier mentionné au 1 du I de l'article 257 de ce code, relevant d'un même régime au regard des articles 266 et 268 du même code. Il doit être fait mention de cette option dans l'acte constatant la mutation ».
4. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que lorsqu’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est acquis en vue de sa revente, la taxe sur la valeur ajoutée ayant éventuellement grevé le prix d’acquisition n’est pas déductible sauf exercice, au moment de la revente, de l’option prévue au 5° bis de l’article 260 du code général des impôts.
5. En premier lieu, il résulte de l’instruction que la société Ténor a acquis le 29 septembre 2021 un immeuble achevé depuis plus de cinq ans et n’a pas exercé, lors de la revente de celui-ci, le 21 avril 2022, l’option prévue à l’article 260 du code général des impôts précité. Ainsi, cette revente a bien été exonérée de la taxe sur la valeur ajoutée et ne pouvait, à ce titre, faire l’objet d’une déduction de la taxe sur la valeur ajoutée.
6. En second lieu, la société Ténor soutient qu’elle n’a pas agi en qualité de marchand de biens et que l’opération est éligible au remboursement de taxe sur la valeur ajoutée dès lors que ladite opération est en lien direct et immédiat avec la construction d’un immeuble puisqu’elle a eu l’intention de réaliser des travaux de construction. Toutefois, d’une part, elle n’établit pas par les factures produites relatives à l’acquisition et la cession de l’immeuble en cause, et qui concernent des prestations de services financiers, des honoraires de conseil de transaction immobilière et des honoraires d’un cabinet d’architectes afférents à une étude de faisabilité, avoir contribué par ces opérations à la construction d’un immeuble neuf. D’autre part, l’engagement portant sur la construction d’un immeuble neuf dans un délai de quatre ans a été entièrement repris par l’acquéreur de l’immeuble à l’occasion de la cession de l’immeuble le 21 avril 2022. Enfin, la société ne saurait utilement soutenir qu’elle ne remplit pas les critères de marchand de biens au regard du 1° du I de l’article 35 du code général des impôts, ces dispositions étant relatives à l'impôt sur le revenu. Dès lors, contrairement à ce que soutient la société, les opérations pour lesquelles elle demande une déduction de la taxe sur la valeur ajoutée se rattachent directement à son activité économique de « marchand de biens », laquelle constitue au demeurant son activité principale aux termes de l’extrait « Kbis » d’immatriculation de la société du 20 décembre 2020.
En ce qui concerne l’application de la doctrine fiscale :
7. La société Ténor ne peut utilement se prévaloir, sur le fondement du 2ème alinéa de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des énonciations de la doctrine portant la référence BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, §30, relative à un impôt qui n’est pas en litige.
8. Il résulte de tout ce qui précède que la société Ténor n’est pas fondée à demander le remboursement de la taxe sur la valeur ajoutée au titre du mois d’avril 2022. Par voie de conséquence, ses conclusions relatives à l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent aussi être rejetées.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de la société Ténor est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société Ténor et au ministre de l’action et des comptes publics.
Copie en sera adressée à la direction régionale des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris (Pôle contrôle fiscal et affaires juridiques - SCAD).
Délibéré après l’audience du 23 septembre 2026, à laquelle siégeaient :
- Mme Vidal, présidente de chambre,
- Mme Bories, présidente assesseure,
- Mme Breillon, première conseillère,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2026.
La rapporteure,
A. BREILLON
La présidente,
S. VIDAL
Le greffier,
C. MONGIS
La République mande et ordonne au ministre de l’action et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Procédure contentieuse antérieure :
La société par actions simplifiées (SAS) Ténor a demandé au tribunal administratif de Paris de prononcer le remboursement d’un montant de la taxe sur la valeur ajoutée au titre du mois d’avril 2022 de 589 967 euros.
Par un jugement n° 2225452 du 31 mars 2025, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire enregistrés les 14 mai et 9 octobre 2025, la société Ténor, représentée par Me Lancrey-Javal, demande à la cour :
1°) d’annuler le jugement du tribunal administratif de Paris du 31 mars 2025 ;
2°) de prononcer le remboursement d’un montant de la taxe sur la valeur ajoutée au titre du mois d’avril 2022 de 589 967 euros ;
3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la taxe sur la valeur ajoutée grevant les dépenses liées à l’exploitation de l’immeuble litigieux est déductible dès lors que la société Ténor n’a pas agi en qualité de marchand de biens en l’absence d’intention spéculative de sa part, sans que l’administration fiscale puisse lui opposer l’absence de réalisation effective des travaux de construction dès lors que l’intention initiale de diligenter une opération de restructuration lourde de l’immeuble est établie ;
- la requalification de l’opération en opération « marchande » doit être écartée dès lors qu’elle ne remplit pas les critères de marchand de biens au regard du 1° du I de l’article 35 du code général des impôts ou de la doctrine référencée au BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 n° 30 du 4 janvier 2017.
Par un mémoire en défense, enregistré le 9 septembre 2025, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 4 juin 2026, la clôture d’instruction a été fixée au 19 juin 2026.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée ;
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Breillon,
- les conclusions de M. Löns, rapporteur public,
- et les observations de Me Andrieux, substituant Me Lancrey-Javal, représentant la société Ténor.
Considérant ce qui suit :
1. La société Ténor, qui exerce une activité principale de « marchand de biens », a acquis le 29 septembre 2021 un immeuble situé au 9, avenue de l’Opéra et 10, rue d’Argenteuil (Paris 1er), achevé depuis plus de cinq ans. Bien qu’elle se soit engagée dans l’acte d’achat à construire un immeuble neuf dans un délai de quatre ans à compter de l’acquisition, elle a revendu cet immeuble le 21 avril 2022. Le 24 mai 2022, elle a demandé le remboursement de d’un crédit de taxe sur la valeur ajoutée au titre du mois d’avril 2022 pour un montant de 589 967 euros. La société Ténor a demandé au tribunal administratif de Paris le remboursement de ce montant de taxe sur la valeur ajoutée. Elle relève appel du jugement rejetant sa demande.
Sur les conclusions à fin de remboursement de la taxe sur la valeur ajoutée :
En ce qui concerne la charge de la preuve :
2. Aux termes de l’article L. 177 du livre des procédures fiscales : « En ce qui concerne la taxe sur la valeur ajoutée déductible dans les conditions fixées par l'article 271 du code général des impôts, les redevables doivent justifier du montant de la taxe déductible et du crédit de taxe dont ils demandent à bénéficier, par la présentation de documents (...) ». Il suit de là que la société requérante supporte la charge de la preuve du bien-fondé du crédit de taxe sur la valeur ajoutée dont elle demande le remboursement.
En ce qui concerne l’application de la loi fiscale :
3. Aux termes de l’article 271 du code général des impôts : « I. 1. La taxe sur la valeur ajoutée qui a grevé les éléments du prix d’une opération imposable est déductible de la taxe sur la valeur ajoutée applicable à cette opération. (…) ». Aux termes de l’article 261 du même code, dans sa rédaction applicable au litige : « Sont exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée : / (…) 5. (Opérations immobilières) : / (…) 2° Les livraisons d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans (…) ». Aux termes de l’article 260 du même code : « Peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée : / (…) 5° bis Les personnes qui réalisent une opération visée au 5 de l'article 261 (…) ». Aux termes de l’article 201 quater de l’annexe II à ce code : « L'option prévue au 5° bis de l'article 260 du code général des impôts s'exerce distinctement par immeuble, fraction d'immeuble ou droit immobilier mentionné au 1 du I de l'article 257 de ce code, relevant d'un même régime au regard des articles 266 et 268 du même code. Il doit être fait mention de cette option dans l'acte constatant la mutation ».
4. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que lorsqu’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est acquis en vue de sa revente, la taxe sur la valeur ajoutée ayant éventuellement grevé le prix d’acquisition n’est pas déductible sauf exercice, au moment de la revente, de l’option prévue au 5° bis de l’article 260 du code général des impôts.
5. En premier lieu, il résulte de l’instruction que la société Ténor a acquis le 29 septembre 2021 un immeuble achevé depuis plus de cinq ans et n’a pas exercé, lors de la revente de celui-ci, le 21 avril 2022, l’option prévue à l’article 260 du code général des impôts précité. Ainsi, cette revente a bien été exonérée de la taxe sur la valeur ajoutée et ne pouvait, à ce titre, faire l’objet d’une déduction de la taxe sur la valeur ajoutée.
6. En second lieu, la société Ténor soutient qu’elle n’a pas agi en qualité de marchand de biens et que l’opération est éligible au remboursement de taxe sur la valeur ajoutée dès lors que ladite opération est en lien direct et immédiat avec la construction d’un immeuble puisqu’elle a eu l’intention de réaliser des travaux de construction. Toutefois, d’une part, elle n’établit pas par les factures produites relatives à l’acquisition et la cession de l’immeuble en cause, et qui concernent des prestations de services financiers, des honoraires de conseil de transaction immobilière et des honoraires d’un cabinet d’architectes afférents à une étude de faisabilité, avoir contribué par ces opérations à la construction d’un immeuble neuf. D’autre part, l’engagement portant sur la construction d’un immeuble neuf dans un délai de quatre ans a été entièrement repris par l’acquéreur de l’immeuble à l’occasion de la cession de l’immeuble le 21 avril 2022. Enfin, la société ne saurait utilement soutenir qu’elle ne remplit pas les critères de marchand de biens au regard du 1° du I de l’article 35 du code général des impôts, ces dispositions étant relatives à l'impôt sur le revenu. Dès lors, contrairement à ce que soutient la société, les opérations pour lesquelles elle demande une déduction de la taxe sur la valeur ajoutée se rattachent directement à son activité économique de « marchand de biens », laquelle constitue au demeurant son activité principale aux termes de l’extrait « Kbis » d’immatriculation de la société du 20 décembre 2020.
En ce qui concerne l’application de la doctrine fiscale :
7. La société Ténor ne peut utilement se prévaloir, sur le fondement du 2ème alinéa de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des énonciations de la doctrine portant la référence BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, §30, relative à un impôt qui n’est pas en litige.
8. Il résulte de tout ce qui précède que la société Ténor n’est pas fondée à demander le remboursement de la taxe sur la valeur ajoutée au titre du mois d’avril 2022. Par voie de conséquence, ses conclusions relatives à l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent aussi être rejetées.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de la société Ténor est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société Ténor et au ministre de l’action et des comptes publics.
Copie en sera adressée à la direction régionale des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris (Pôle contrôle fiscal et affaires juridiques - SCAD).
Délibéré après l’audience du 23 septembre 2026, à laquelle siégeaient :
- Mme Vidal, présidente de chambre,
- Mme Bories, présidente assesseure,
- Mme Breillon, première conseillère,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2026.
La rapporteure,
A. BREILLON
La présidente,
S. VIDAL
Le greffier,
C. MONGIS
La République mande et ordonne au ministre de l’action et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.